別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 七ケ浜 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   七ケ浜 -2 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　青田　令子   TEL.

鑑定評価額 8,130,000 円  １㎡当たりの価格 35,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡七ケ浜町境山１丁目１０１番１１２ ｢境山１－２－３３｣ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m町道 水道、ガス、下水 下馬 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 小規模開発による住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 下馬駅南東方 3.2km 法令 規制 ２低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域であり、現状維持で推移するものと予測する。多賀城市に隣接し利便性は良好であるが、汐見 台地区と比較すると住環境はやや劣り、取引は弱含みである。地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に七ヶ浜町と多賀城市の東部に存する住宅地域。需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する第一次 取得者が中心となる。成熟した住宅地域であって、相対的に仙台市や多賀城市に近接し、利便性に優る面があるため、 需要は堅調である。一時、新型コロナの影響から様子見の状態にあり、いまだ弱含みであるが、若干需要は回復の兆し もみられる。土地は２３０㎡で８００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市場の需給状況を的確に反映している。一 方、アパート等の賃貸需要は弱く経済合理性にあったアパート経営が困難であることから収益価格の適用は断念した。 よって自用の戸建住宅が多数を占める地域であることも踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　七ケ浜 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,200 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [102.0] [100.0] 100 35,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 多賀城市に近接し、利便性、住環境の優れる 住宅地域の需要は比較的安定している。コロ ナ禍でも需要は若干の回復傾向がみられる。 太平洋沿岸の比較的温暖で特性のある地域で あり、住宅地域における需要は底堅い。画地 を細分化した分譲住宅が見られる。 個別的要因の変動は特に認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％