別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松島 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松島 -5 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　忠一   TEL.

鑑定評価額 2,060,000 円  １㎡当たりの価格 11,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡松島町幡谷字鹿渡２５番６ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 地区計画等 (60,200) 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅のほかに店 舗等が混在する住宅 地域 南7.5m町道 水道 品井沼 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ東北本線「品井沼」駅前 の店舗、併用住宅、住宅が建 ち並ぶ小規模集落 街 路 基準方位　北、７． ５ｍ町道 交通 施設 品井沼駅西方 100m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地区整備計画が設定され用途の多様性が増したものの、需要者は基本的には同町に地縁を有する者等で需要は少 なく、町の人口減少と相まって需要減退が見込まれ、地価は下落基調にて推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松島町及び周辺市町村の市街化調整区域内の住宅地域一円で、需要者の中心は地縁を有する個人等であ る。ＪＲ東北本線「品井沼」駅前地域に位置するが、需給は乏しく、取引の中心となる価格帯の把握はやや困難である が、１７０㎡程度の更地で総額２００万円前後と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地区計画により建築可能となったものの、近隣地域内にアパート等の収益物件はほぼ見られず、賃貸市場が形成されて いないため収益価格は試算できなかった。取引は自己使用目的が大半であり、取引価格の水準を指標に価格が決定され ることが一般的と認められる。したがって、現実の不動産市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との均 衡性も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松島 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,400 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 95.9] [100.0] 100 11,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内人口の減少が継続しており、住宅地需要 は減退傾向。新型コロナウイルスの影響長期 化により不透明感が増している。 地区整備計画が設定され用途の多様性が増し たものの、現状で地域の発展を促す要因は特 になく、町の人口減少などから需要も減退傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％