別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 山元 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山元 5-1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.

鑑定評価額 7,210,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亘理郡山元町山寺字山下６４番 ②地積 　(㎡) 601   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:3 銀行 ＲＣ2 店舗、銀行、一般住 宅等が混在する既成 商業地域 東8.5m県道 水道、下水 山下 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南   160 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 銀行支店等も混在する旧街道 沿いの中心的商業地域である が住居系用途の混在が進む。 街 路 ８．５ｍ県道 交通 施設 山下駅北西方 1.2km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来、町内の買物客が他地域に流出することで商況は低迷してきたが、最寄りの新市街地「つばめの杜」地区に 小売店等が誘致されたことで、更に買物客に対する誘引力は低下し、住居系用途の土地利用が増えると予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山元町及び隣接市町の商業地域が中心となるが、既存店舗閉鎖等により住宅地域的な性格も生じつつある ため、商業立地性を有した用途混在地域との間でも代替性が認められる。需要者に関しても、店舗・事業所の展開を検 討する地元企業・事業主だけでなく、住宅用地を求める地元住民がこれに加わり、用途の多様性が生じることで、地価 の下落傾向に歯止めが掛かる傾向にもある。標準的規模の事業用地では総額５百～１千万円程度の相場が形成される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業・事業系用途でも賃貸経営目的の売買は乏しく、圏域内において収益性を基準とした相場は形成されていないため 、収益還元法の適用は見送った。他方、標準地は商業地域に属しながら、周辺住宅地域との相違が薄れており、繁華性 だけでなく利便性や用途の多様性等を基準に価格が形成される傾向も強まっている。よって、今日の市場特性を考慮し 補修正等を行い試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討にも踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丸森 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,500 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [118.6] [100.0] 100 12,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 商圏人口縮小にコロナ禍が加わり、店舗・事 業用地需要は低調に推移しつつも、値頃感が 他用途の需要を喚起し地価は底値を維持する 傾向も見られる。 旧市街地の一画を構成するため、商況の低迷 だけでなく、経営者の高齢化・後継者難も店 舗数減少の一因となり、今後更に住宅地化が 進む見込み。 車利用を前提とした消費行動に適合した画地 規模を伴っておらず、金融機関支店であって も別に駐車場用画地の確保が必要で選好性は 低下している。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％