別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 丸森 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   丸森 -1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　角田　宗夫   TEL.

鑑定評価額 6,550,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊具郡丸森町字鳥屋８３番２ ②地積 　(㎡) 461   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 店舗、一般住宅が混 在する町役場周辺の 住宅地域 南7.6m町道 水道、下水 丸森 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 台風１９号による浸水被害が あった町中心部の住宅地域 街 路 基準方位北、　７． ６ｍ町道 交通 施設 丸森駅南方 2.5km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 過疎化・高齢化、交通の不便さ等から住宅地需要は稀薄で、台風による浸水被害が需要減退の程度を強めており 、地価は下落傾向が継続している。今後も浸水地域に対する警戒感により需要減退傾向は続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は丸森町及び隣・近接する市町内一円の住宅地域の圏域。需要者は丸森町の居住者による世帯分離等を中心 とするものであり、地縁的選好性が強いことから周辺市町からの転入は少なく、需要を喚起するような宅地開発等も殆 ど見られず、需要は稀薄であることに加え、水害の影響により一層需要は縮小傾向にある。県内における高齢化率は県 下第２位であり、需要は限定的で取引は少ないため、需要の中心となる価格帯は形成されてはいない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 丸森町内にはアパート等の収益物件は殆ど見られず、賃貸市場が成立していないため収益還元法は不採用とした。比準 価格は広域的に検討した実際の取引事例に比準して求めており、市場の実勢を反映した価格で、当該地域の地域性を表 す説得力のある適正な価格である。従って代表標準地との均衡も確認できる比準価格を鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　角田 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [120.0] [102.0] 100 14,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 交通の不便さ、大きな人口減少、及び少子高 齢化の進行により宅地需要は稀薄で需要減退 が著しく、市況に大きな影響を及ぼしている 。 丸森町内でも比較的利便性の良好な住宅地域 ではあるが町内全体的に需要は弱く、さらに 浸水被害の影響もあって需要の減退傾向が継 続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％