別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宮城川崎 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城川崎 5-1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　戸張　有   TEL.

鑑定評価額 3,490,000 円  １㎡当たりの価格 15,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柴田郡川崎町大字前川字本町２番２ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 店舗兼住宅 Ｓ2 県道沿いに店舗等が 建ち並ぶ既成商業地 域 東10m県道 水道、下水 仙台 28.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   240 ｍ、西    50 ｍ、南   110 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地に位置し、県道沿 いに店舗や店舗付住宅の連た んする旧来からの商業地域 街 路 １０ｍ県道 交通 施設 仙台駅南西方 28.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 川崎町中心部の衰退化傾向にある既存商業地域であり、商業集積に乏しく店舗数・商況ともに衰退化傾向を強め ており、当面の間、地価も下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川崎町及び隣接町の中心商業地域一円である。需要者の中心は当該圏域に地縁を有する商業従事者等と考 えられる。対象標準地の存する本町地区は川崎町の中心商店街に存するが、郊外型店舗の影響から衰退化傾向に歯止め がかからず需要も低調である。需要の中心となる価格帯は２３０㎡程度の更地で３５０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場参加者である商業従事者等は、類似不動産の取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強く、類 似性の高い多数の取引事例から求めた比準価格は市場価値を的確に表示しており規範性は高い。したがって、比準価格 を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丸森 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,500 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [ 94.3] [100.0] 100 15,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、新型コロナウイルス感染症の影 響により、依然厳しい状況にあるものの、個 人消費や飲食・観光業に持ち直しの動きがみ られる。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％