別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 柴田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柴田 -2 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　真理   TEL.

鑑定評価額 4,930,000 円  １㎡当たりの価格 21,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柴田郡柴田町松ケ越１丁目８番４ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西6m町道 水道、ガス、下水 槻木 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    95 ｍ、南   110 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年代後期に分譲。特 に変動が見られない郊外の丘 陵性住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 槻木駅北西方 2.0km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の丘陵性住宅団地で、団地内には店舗等が存せず利便性は劣る。しかし水害の危険性が低いことから、需要 は堅調である。今後地価は横ばい～強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柴田町及び岩沼市南西部の住宅地域。需要者は主に柴田町内居住者であり、特に団地内の住み替え需要が 見られる。近隣地域は鉄道駅や商業施設までやや遠く、不便であるが、水害の危険性が低いことから需要は堅い。需給 は概ねバランスがとれている。土地は２３０㎡程度で５００万円前後が需要の中心価格帯である。中古戸建物件は建物 の状態により価格がまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は見当たらない郊外の住宅団地で、自己使用目的の取引が支配的であり賃貸市場が形成されてい ないことから、収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を採用し、代表標 準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柴田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,000 円／㎡ [102.6] 100 100 [101.0] 100 [185.1] [102.0] 100 21,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの感染者数は増減を繰り 返しているが、宅地需要は住宅地を中心に比 較的安定している。 近隣地域は郊外の丘陵地にあり、駅や商業施 設まで遠く、利便性が劣るが、水害の危険性 が低いことから、需要は堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +81.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％