別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 村田 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   村田 5-1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　猿渡　俊   TEL.

鑑定評価額 6,180,000 円  １㎡当たりの価格 18,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柴田郡村田町大字村田字大槻下６７番１ ②地積 　(㎡) 334   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗の中に一般住宅 等が見られる近隣商 業地域 東11m町道 水道、下水 大河原 9.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南   110 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道の背後に形成された、用 途の混在化が進む旧来からの 商業地域 街 路 １１ｍ町道 交通 施設 大河原駅北西方 9.0km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小売店舗や併用住宅、一般住宅や空地が見られる旧来からの近隣商業地域で、人口減少や高齢化、地域経済の衰 退により土地需要は減退傾向にある。今後も土地需要を喚起する要因は乏しく地価は下落傾向と予想される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は村田町を中心に隣接市町村も含む近隣型商業地域。需要者は地縁を有する個人事業者が中心となる。村田 町は人口減少と高齢化が進展しており、地域経済は低調である。また、顧客は町外の大型商業施設に吸収されており、 町内での店舗経営は厳しい状況が続き、先行きは不透明で土地需要は弱く地価は下落基調にある。需要の中心となる価 格帯は取引件数が少なく見出すことが困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域内で収益物件の売買や事業用不動産の賃貸は殆どなく賃貸市場は成立していないので、収益還元法の適用を断 念した。本件においては、対象標準地が自己利用目的の需要者が大半を占める市場に属している点を踏まえ、多数の取 引事例を収集・分析することにより市場実態を反映した価格として試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丸森 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,500 円／㎡ [ 96.6] 100 100 [100.0] 100 [ 77.9] [100.0] 100 18,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町全体で人口減少や高齢化、地域経済の衰退 に歯止めがかからず先行きは不透明な状況で 地価は下落傾向にある。 周辺は村田町の中心市街地を形成する商業地 域であるが、住宅への建替え等も見られ、住 宅地域的な性格も次第に強められつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％