別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 村田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   村田 -2 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　猿渡　俊   TEL.

鑑定評価額 2,660,000 円  １㎡当たりの価格 10,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柴田郡村田町大字小泉字沖田前５３番９ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南4.5m町道 水道、下水 大河原 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 村田中心市街地の南東方に位 置する県道背後の既存住宅団 地 街 路 基準方位北、　４． ５ｍ町道 交通 施設 大河原駅北方 7.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 村田町中心部南東方の住宅地域で、周辺は未成熟で生活利便性は劣り、土地需要は長期にわたり減退している状 況である。今後も土地需要を喚起する要因は見られず、地価は下落傾向にて推移するものと予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は村田町内を中心に、周辺市町村も含む住宅地域一円。需要者は村田町に地縁を有するファミリー層等が中 心と考えられる。村田町の人口は減少基調で町外からの人口流入は少なく土地需要は弱い状況である。街区は整然とし た住宅団地だが、周辺に農地が広がり生活利便性が良いとは言い難く、地価は下落基調にて推移している。需要の中心 となる価格帯は取引件数が少なく見出すことが困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層一般住宅を主体とする住宅地域に所在しており、賃貸アパート等の収益物件は少なく、賃貸市場が未成熟であるた め収益還元法の適用を断念した。本件においては、対象標準地が住宅地域に所在し、需要者の大半が自己居住目的で不 動産市場の動向を重視して意思決定する点を踏まえ、多数の取引事例を収集・分析することにより試算した比準価格を 採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　村田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,200 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [120.0] [102.0] 100 10,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町全体で人口減少や高齢化、地域経済の衰退 に歯止めがかからず先行きは不透明な状況で 地価は下落傾向にある。 街路は区画整然としているものの、周辺は農 地であり生活利便性が良いとは言い難く、地 価は下落基調にて推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％