別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大河原 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大河原 -2 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　公正   TEL.

鑑定評価額 8,520,000 円  １㎡当たりの価格 26,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柴田郡大河原町大谷字末広９６番２ ②地積 　(㎡) 324   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南西4.2m町道 水道、下水 大河原 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    50 ｍ、南   135 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ大河原駅に比較的近いや や街路条件が劣る既成住宅地 域 街 路 基準方位北、　　４ ．２ｍ町道 交通 施設 大河原駅北方 750m 法令 規制 （都） １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因はなく、今後も概ね現状を維持していくと予測する。街路条件に難があるものの、最寄駅まで徒 歩圏内であり、安定した需要が見込まれることから、地価はほぼ横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大河原町と周辺市町の住宅地域一円。需要者の中心は地縁的選好性を有する大河原町の居住者等。当該地 域は、新興住宅地域と比較して街路条件、居住環境が劣るものの、町中心部やＪＲ大河原駅まで徒歩圏内にある等、生 活利便性は概ね良好で、需要は比較的堅調に推移している。地域内の画地規模に大小があり、また新築戸建物件の供給 も少ないため、土地及び複合不動産のいずれについても、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅や商店街等に比較的近い既存の住宅地域であるが、アパート等の賃貸物件は少なく、ほとんどが自己使用の戸建住宅 となっており、賃貸需要は弱く、投資不採算性等からも収益物件は少ない。転勤等の事情により戸建住宅が賃貸される 程度であり、合理的な賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。よって、代表標準地との検討を 踏まえ、多数収集した信頼性の高い取引事例より求めた比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柴田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,000 円／㎡ [102.6] 100 100 [101.0] 100 [154.1] [102.0] 100 26,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍により飲食業を中心に景気が厳しい 状況にあるが、大河原町では生活利便性の良 好な地域を中心に、住宅地需要は比較的堅調 に推移している。 町の中心部やＪＲ駅に比較的近い既存の住宅 地域であり、街路条件に難があるものの、需 要は比較的堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +59.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％