別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 蔵王 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蔵王 5-1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　加藤　義和   TEL.

鑑定評価額 3,780,000 円  １㎡当たりの価格 19,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 刈田郡蔵王町遠刈田温泉寿町８番 ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 店舗兼住宅 Ｗ1 小売店舗、土産店、 旅館等が建ち並ぶ商 業地域 北13m県道 水道、下水 東白石 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 遠刈田温泉街の中心部に位置 する既成商業地域 街 路 １３ｍ県道 交通 施設 東白石駅北西方 15.0km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 温泉旅館や小売飲食店舗が主軸を形成する商業地域で、緊急事態宣言解除後、客足は回復傾向にあるが従前の状 況には至らず、画地条件次第で別宅用地需要が見込まれるとしても、地価の復調には商況回復が前提となる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に県内の観光地を形成する商業地域のほか周辺市町の商業地域並びに混在地域。需要者は、当該地域 に地縁的選好性を有する法人や個人事業主が中心となる。コロナ禍を直接の契機とする目立った閉店等は確認されない が、先行き不透明感は残されており、需要者の慎重姿勢の解消は見込み難い。温泉街中心部の物件供給は相当に少なく 取引が僅少であるため、需要の中心的な価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用建物が中心の旧来からの限定的な商業地域であり、貸店舗等の収益物件は少数で賃貸市場が未成熟であるため、収 益価格は試算を断念した。比準価格は代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市場の需給状況を 的確に反映している。比準価格は市場の実態を反映しているため重視するものとし、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の観光地はコロナ禍による大きな影響が 生じているが、緊急事態宣言解除後は緩やか な回復基調に転じている。 コロナ禍により厳しい商況となるが、徐々に 客足が戻りつつある。新たな出店需要は見受 けられないが状況は改善しつつある。 個別的要因の変動は特に認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％