別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 蔵王 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蔵王 -2 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　加藤　義和   TEL.

鑑定評価額 3,760,000 円  １㎡当たりの価格 11,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 刈田郡蔵王町大字円田字東浦３番１ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか店舗 等も介在する住宅地 域 北12m県道 水道、下水 東白石 7.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   310 ｍ、西    40 ｍ、南    15 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 蔵王町中心部に位置する既成 住宅地域 街 路 基準方位北、１２ｍ 県道 交通 施設 東白石駅北方 7.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 限られた人口が複数地区に分散している現状において、行政主導の集約化推進の効果は土地需要に顕在化してい るとは言い難いが、下支え効果は期待されるため、地価の下落幅は縮小へ向かうものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に蔵王町及び周辺市町の住宅地域や集落地域。需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する個人が中 心である。集約化の進む中心部に位置するため、町内においては相対的に生活利便性が良好であるが、地域規模に広が りを欠くため選好度が高まらない状況が続いている。不動産取引が少ないため需要の中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の賃貸物件が殆ど存しない旧来からの住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算を断 念した。比準価格は代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市場の需給状況を的確に反映してい る。比準価格は市場の実態を反映しているため重視するものとし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蔵王 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,470 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [101.0] 100 [ 74.0] [100.0] 100 11,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円田地区への集約化が進む一方、人口減少や 適地不足等から新店舗進出等の動きは見られ ず、別荘地の中古住宅取引を除き不動産取引 は全体的に低調。 蔵王町の中心部で公共施設や商業施設が概ね 集積し、中学校の移転も予定されているが、 地域規模が限定的で民間主導の新規開発等の 動きは鈍い。 個別的要因の変動は特に認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％