別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富谷 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富谷 -11 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　大友　洋   TEL.

鑑定評価額 9,520,000 円  １㎡当たりの価格 14,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富谷市志戸田切添５番１ ②地積 　(㎡) 680   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 北東3.6m道路 水道 泉中央 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  31.8 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４号線背後の農家集落地 域 街 路 基準方位北３．６ｍ 道路 交通 施設 泉中央駅北方 13.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地の宅地転用等は認められず、当分の間、現状程度で推移するものと考察した。富谷市の市街化調整区域内農 家集落地域においては、住宅需要が乏しく、地価は横這いからやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、富谷市及び隣接市町の農家集落地域等の範囲で、需要の中心は農家住宅やセカンドハウスの取得を目的 とする個人である。既存の農家集落地域内の宅地は需要が少ないことから地価は横這いからやや下落傾向を有する。市 場の中心となる価格帯は７００㎡程度の更地で９００～１，０００万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 住宅又はその敷地取得の取引が主で、同一需給圏内の類似地域において取引事例が収集できた。一方、市街化調整区域 内であることから原則としてアパート建築は不可能であり、貸家需要もないことから収益価格を求めることはできなか った。従って、本件においては、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台泉 -39                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,300 円／㎡ [100.6] 100 100 [ 99.0] 100 [125.6] [100.0] 100 14,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富谷町の住宅地の地価は、仙台市泉区の住宅 地との比較において割安感があることや新興 の工業団地に近く、需要が多いことから上昇 傾向を有する。 市街化調整区域内の農家集落地域であること から、市場は限定的で、地価は横這いから若 干の下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.6 交通・接近　　　  +4.3 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％