別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富谷 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富谷 -9 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　西山　敦   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 59,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富谷市日吉台３丁目６番９外 ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 泉中央 7.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成初期に土地区画整理事業 により開発された住宅地域。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 泉中央駅北方 7.7km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域を形成している。商業施設（みやぎ生協）に近く、幹線道路（国道４号、県道大衡仙台線）へ の接続も概ね良好で、割安感もあって不動産需要は堅調である。当面、地価は強含みで推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富谷市内の郊外型住宅団地一帯。需要者は富谷市及び隣接する黒川郡大和町に在住の個人などが中心であ り、仙台圏北部工業団地勤務者も考えられる。市内の人口・世帯数の推移は安定した動きとなっており、住宅需要は堅 調さが続いている。日吉台地区は、幹線道路への接近性や商業施設の配置の面で利便性は良い。取引の中心となる価格 帯は２５０㎡程度の土地で１５００万円以内、新築戸建住宅で４０００万円前後と推測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域には一般住宅の他にアパート等の収益物件も混在するが、住環境や利便性を重視する自己使用目的の住宅取得 が取引の中心となる。よって代替性を有する市内の住宅団地の取引事例より試算した比準価格に、代表標準地との検討 を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお収益還元法は、郊外の分譲住宅団地に位置し、経済合理性などの面 でアパート等の建築を目的とする土地取得は少なく、賃貸市場が成立していないために適用しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富谷 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,000 円／㎡ [109.3] 100 100 [104.0] 100 [103.5] [101.0] 100 59,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で一時的な停滞はあったが、地価は 、割安感から住宅地を中心に堅調に推移して いる。商業施設に恵まれた地域は特に需要が 高い。 熟成した住宅地域。商業施設に近く、幹線道 路への接続も良好である。不動産需要は安定 し、取引価格は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.4 ％  ％