別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富谷 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富谷 -8 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　大場　博   TEL.

鑑定評価額 8,690,000 円  １㎡当たりの価格 51,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富谷市鷹乃杜１丁目３番６５８ ｢鷹乃杜１－９－１９｣ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東4.7m市道 水道、下水 泉中央 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年代に開発された丘 陵部の住宅団地 街 路 基準方位北４．７ｍ 市道 交通 施設 泉中央駅北方 5.6km 法令 規制 １低専 (50,60) ⑤地域要因の将 　来予測 国道４号線西方の熟成した住宅地域で、単価、総額の点で仙台圏で競争力があり、価格は当面堅調に推移するも のと予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富谷市、仙台市泉区の１㎡当たりの単価が４～６万円程度の住宅地域で、主たる需要者は自用の住宅地と して使用する個人及び転売目的で取得する不動産事業者である。単価、総額の点から対象標準地に類似する住宅地への 需要は継続しており、取引の中心となる価格帯は標準的画地規模の土地のみで９００万円前後、一戸建て住宅を含める と３，０００万円前後と推測する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内の標準地の標準的使用及び対象地の最有効使用とも自用の戸建住宅地としての使用であり、また既成市街地 に存するので、収益価格と積算価格は試算せず、比準価格は規範性を有するとみられる複数の取引事例より試算したも ので市場性を有し、価格形成に与える影響も大きいと認められるので、この試算価格が代表標準地の価格から規準した 価格との均衡がとれていることを確認したうえで、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富谷 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,000 円／㎡ [109.3] 100 100 [104.0] 100 [120.2] [101.0] 100 51,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融の緩和状態と低金利の継続が住宅需要を 支えている。 住宅地域として熟成しており、特別の変動要 因はない。 代表性、中庸性を保持しており特別の変動要 因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％