別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富谷 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富谷 -5 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　五十嵐　亮治   TEL.

鑑定評価額 8,700,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富谷市太子堂１丁目１１７番２７２ ｢太子堂１－２０－２１｣ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 泉中央 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４７年に造成工事が完了 した大規模住宅団地内の住宅 地域 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 泉中央駅北方 12.0km 法令 規制 １低専 (50,60) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域であり今後も住環境に大きな変化はないと予測する。築古物件の建替え等が増加傾向にあり、 需要は底堅い。需要は堅調で、地価は上昇傾向が続くものと予測する。新型コロナの影響に注視を要する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富谷市及び泉区の住宅地域であり、典型的な需要者は自己の居住用不動産を建築することを目的とする個 人である。富谷市郊外の住宅団地は仙台市や富谷市中心部と比較して、価格水準が低いことから、近年、需要は旺盛で 地価は大幅な上昇傾向にある。取引の中心価格帯は約２００㎡の土地で８００万円程度で、新築の建売で２，０００万 円中半である。引き続き、新型コロナの影響に注視を要する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 太子堂団地に存する規範性の高い取引事例を収集することができ、市場参加者の特性を反映した比準価格を求めること ができた。一方、公法上の規制により投資採算性のある共同住宅を建築することが困難であり、賃貸需要も乏しいこと から収益価格を求めることはできなかった。以上より、本件においては、比準価格を標準として、代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富谷 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,000 円／㎡ [113.0] 100 100 [104.0] 100 [124.0] [103.0] 100 37,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 仙台市や北部中核工業団地への通勤の便等も 良いことから需要が強いが、今後の新型コロ ナ・ウッドショックの影響に注視を要する。 開発時期が比較的古い住宅地域で、交通利便 性に優れていることから需要は堅調であるが 、今後も新型コロナ・ウッドショックの影響 に注視を要する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.4 ％  ％