別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富谷 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富谷 -4 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　小野寺　和夫   TEL.

鑑定評価額 8,570,000 円  １㎡当たりの価格 41,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富谷市とちの木２丁目９番３２４ ｢とちの木２－１１－１５｣ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,60) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地の住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 泉中央 9.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   170 ｍ、北   280 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５７年～５９年に開発さ れた、丘陵地にある住宅団地 。 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 泉中央駅北方 9.0km 法令 規制 １低専 (50,60) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した地域で特に変動要因はなく、当面現状維持と予測する。割安感があるが、隣接地域が開発される予定も なく強い需要も期待できず、地価は現状のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富谷市の住宅団地を中心とする住宅地域一円。需要者の中心は富谷市内及び仙台市北部の給与所得者。取 引される建物の用途は居宅が大半である。割安感があり、需給は堅調に維持されている。需要の中心となる価格帯は、 更地で１，０００万円前後、新築住宅は２，４００～３，０００万円。中古住宅の取引価格はまちまちで、中心となる 価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件はほとんど見られず自己使用目的の取引が多く、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は 試算しない。取引事例比較法は信頼性のある取引事例を採用しており、十分実証的で妥当性を有する。本地域は取引価 格の水準を指標に価格が決定される地域であるので、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上 記のとおりとした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富谷 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,000 円／㎡ [113.1] 100 100 [104.0] 100 [112.4] [102.0] 100 41,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都市計画区域の見直しが進み、富谷市全体が 開発基調にある。一部では団地造成が行われ ている。低金利，金融緩和，割安感により需 要は増えている。 商店等の利便施設のない住宅団地で、比較的 地価水準が低いため、一定の需要は内在して いる。富谷市においては平均よりやや弱い変 動を示している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +13.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％