別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富谷 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富谷 -3 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　小竹　潤   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 55,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富谷市あけの平３丁目７番６ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 泉中央 6.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 富谷市南部、仙台市に近い大 規模住宅団地内の住宅地域。 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 泉中央駅北方 6.9km 法令 規制 １低専 (50,60) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域であり、徐々に築古建物の建替えなどが進行するものと予測する。仙台市や周辺住宅団地に比 べ割安感があって住宅需要は旺盛であり、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富谷市南部の丘陵地に広がる郊外住宅団地。需要者は市内及び隣接市町に勤務するサラリーマン層が中心 とみられる。新型コロナウイルスの地価への悪影響は見られず、低金利、住宅減税等の影響もあって住宅需要は堅調。 仙台市内の住宅地と比べ割安感があって市場性は高まっている。取引の中心となる価格帯は、土地は２００㎡前半で１ ０００万円台前半、新築戸建で３０００万円台前半とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性・利便性を指向する住宅地域であり、市場参加者は代替競争不動産との比較検討や取引相場を 重視して意思決定を行う傾向が強い。取引事例比較法で採用した取引事例は、いずれも取引時点が新しく類似性・代替 性が強い。比準価格は市場参加者の意思決定過程を反映しており説得力が高い。以上より代表標準地からの規準価格も 踏まえ、比準価格により鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富谷 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,000 円／㎡ [109.3] 100 100 [104.0] 100 [111.1] [101.0] 100 55,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 仙台市に比べ割安感があり、低金利、ローン 減税等もあってコロナ禍においても住宅需要 は堅調。市内の高齢化率も低く子育て世代の 需要が強い。 大清水、上桜木地区の商業地域にも近く利便 性が高い。仙台市内の住宅地に比べ割安感が あって需要は旺盛である。 変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.6 ％  ％