別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富谷 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富谷 -2 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　小野寺　和夫   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 63,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富谷市東向陽台１丁目４５番４０ ｢東向陽台１－１４－１０｣ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 泉中央 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年代に開発された丘 陵地にある住宅団地。パワー ビルダーによる建売が増加。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 泉中央駅北東方 4.0km 法令 規制 １低専 (50,60) ⑤地域要因の将 　来予測 本地域は熟成した住宅地域で、細分化による新築戸建住宅の販売が増加している。現在東向陽台北側一帯で造成 開発が行われており、将来は市街地がさらに連続拡大し、地価は上昇を継続していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富谷市南部の郊外住宅団地一円。需要者は仙台市内に勤務する給与所得者が中心であるが、産業集積が進 む仙台圏北部工業団地勤務者も増加傾向。取引は居宅が中心でそれ以外は少ない。新興住宅団地と比べて開発時期が古 い住宅団地は割安感から取引が増加している。取引の中心となる価格帯は、中古戸建で１，３００万円～２，８００万 円、新築戸建で２，６００万円～３，２００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性・利便性を指向する住宅地域にあり、市場参加者は戸建住宅の取引相場を重視して意思決定を 行う傾向が強い。戸建賃貸は転勤等の事情に基づくものであり、収益の面から合理的な価格を求めることは困難である 。鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、上記の通りとした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台泉 -38                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,800 円／㎡ [109.2] 100 100 [103.0] 100 [ 96.5] [101.0] 100 63,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都市計画区域の見直しが進み、富谷市全体が 開発基調にある。一部では団地造成が行われ ている。低金利，金融緩和，割安感により需 要は増えている。 仙台市に隣接している団地であることに加え 、北側地域において大規造成工事が始まって おり、将来性を見込んで人気があり、高い上 昇を示している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.5 ％  ％