別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宮城大崎 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城大崎 5-5 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　大友　洋   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 20,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大崎市岩出山字二ノ構１２８番 ②地積 　(㎡) 524   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:4 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模な小売店舗等 が建ち並ぶ県道沿い 商業地域 西17m県道 水道、下水 岩出山 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南   120 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.1 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 前面道路拡幅工事が完了した 岩出山地区の旧来からの中心 商業地域 街 路 １７ｍ県道 交通 施設 岩出山駅西方 530m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 過疎化の進行に伴い、商業地域としては衰退してゆくものと考察した。縁辺部では分割後に住宅地として売却さ れる画地も見られ、商況は年々悪化しているものと思料される。地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大崎市内のやや衰退気味の商業地域全域の範囲である。需要者の中心は地元の個人業者である。分割後 住宅化の傾向も見られ、商業地としての需要は減少しているものと考察した。市場の中心となる価格帯は、取引件数が 極端に少ないため判然としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 店舗又は店舗兼住宅取得目的と見られる取引が主で、同一需給圏内の類似地域において取引事例が収集できた。一方、 標準地周辺は自用の建物が中心で賃貸市場が形成されていないことから収益還元法を適用することができなかった。従 って比準価格を中心として、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大崎市の商業地の地価は、人口の減少や大規 模店舗への顧客集中等の影響により、旧古川 市の一部を除いて下落傾向である。 過疎化の影響により、閉店する店舗も目立ち 、地価は下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.6 ％  ％