別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宮城大崎 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城大崎 5-3 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　大場　博   TEL.

鑑定評価額 3,290,000 円  １㎡当たりの価格 20,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大崎市三本木字北町２５番２ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:4.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗等の建ち並 ぶ県道沿いの近隣商 業地域 西7.5m県道 水道、下水 古川 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   130 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 住宅併用低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 鳴瀬川北側の県道沿いの旧来 からの住宅併用の商業地域 街 路 ７．５ｍ県道 交通 施設 古川駅南西方 6.0km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 商店街としての活況に乏しく、建物も古く閉店している店舗も見られ、今後次第に住宅地域としての特性を強め ていくものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 住宅併用低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大崎市内の三本木地区を中心に、岩出山地区、古川地区の西部地区とみられ、主たる需要者は業務用兼住 居として使用する個人である。価格形成については特別の変動要因がみられず、横這いないし若干の下落で推移してお り、取引の中心価格帯は標準的画地規模の土地のみで３００万円台半ばと推測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 試算価格として比準価格を算出したが、収益価格と積算価格は後記の理由によって試算することができなかった。比準 価格は対象標準地の価格形成に強い影響を与えると認められる複数の現実の市場価格に基づいて試算した価格で、十分 に指標性を有すると認められるとともに、前年公示価格等からの検討結果とも均衡がとれているので、比準価格をもっ て対象標準地の鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮城大崎 5-5               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,300 円／㎡ [ 95.8] 100 100 [100.0] 100 [101.8] [100.0] 100 20,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少、住人の老齢化が続いている。 価格形成に強く影響する特別の変動要因はな い。 代表性を有しており、特別の変動要因はない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％