別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宮城大崎 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城大崎 -9 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　大友　洋   TEL.

鑑定評価額 5,860,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大崎市岩出山字浦小路１０４番３外 ②地積 　(㎡) 413   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） (60,188) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北4.7m市道 水道、下水 岩出山 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 岩出山地区中心部に位置する 旧来からの住宅地域 街 路 基準方位北４．７ｍ 市道 交通 施設 岩出山駅南西方 700m 法令 規制 （都） ２住居 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域としてほぼ熟成した地域であり、今後は、老朽化した建物の建替や画地の細分化が進むものと考察した 。地価は過疎化に伴って下落している。今後は、当分の間、下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大崎市岩出山地区内及びのその周辺の住宅地域の範囲で、需要者の中心は戸建住宅の取得を目的とする 個人である。地元以外からの流入は殆どない。既存の住宅地は需要が少ないことから地価は下落傾向を有する。市場の 中心となる価格帯は４００㎡程度の更地で５００～６００万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅又はその敷地取得の取引が主で、同一需給圏内の類似地域等において取引事例が収集できた。一方、対象標準 地周辺においてはアパート等に対する需要が少なく、適切な賃貸事例を収集することが困難であったことから収益価格 を求めることはできなかった。従って、本件においては、比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大崎市の住宅地域については、古川及び三本 木地区の中心部に近い住宅地域を除いて、過 疎化の影響から、地価は下落傾向を有する。 岩出山地区中心部の住宅地域は過疎化の影響 により地価が下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.1 ％  ％