別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東松島 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東松島 -9 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　平尾　光拡   TEL.

鑑定評価額 5,230,000 円  １㎡当たりの価格 13,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東松島市小松字庚申３番２ ②地積 　(㎡) 396   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 2:1 住宅 Ｗ1 市道沿いに農家住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北7m市道 水道、下水 矢本 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   160 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 農地が広がる中に存する集落 地域 街 路 基準方位北、７ｍ市 道 交通 施設 矢本駅北東方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に存する住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。地 価は緩やかな下落基調である。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東松島市における市街化調整区域内の住宅地域一円で、需要者の中心は自己居住用不動産を取得しようと する農業従事者等である。人口減少、高齢化、農業後継者不足のなか、農業従事者の新規参入や圏域外からの流入は少 なく、需要は低迷している。取引が少なく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域に存する農家住宅地である。自己居住用不動産としての需要が中心で、主たる需要者は、類似不動産の 取引市場の状況、取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強く、同一需給圏内の類似地域等に存す る取引事例から求めた比準価格は、実証的で規範性が高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松島 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,400 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 85.3] [100.0] 100 13,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東松島市の人口は減少傾向、世帯数は増加傾 向が続いている。利便性の良好な地域を除い て需要は全般的に低調である。 市街化調整区域内の住宅地域で、地域要因に 格別の変動はない。需要は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％