別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東松島 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東松島 -4 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　菅原　史朗   TEL.

鑑定評価額 8,540,000 円  １㎡当たりの価格 23,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東松島市牛網字駅前１丁目５番８外 ②地積 　(㎡) 368   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 戸建住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 陸前小野 220m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   160 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ仙石線「陸前小野」駅前 の土地区画整理事業により整 備された住宅地域 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 陸前小野駅北方 220m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ仙石線「陸前小野」駅から徒歩圏内にあり通勤利便性は良好だが、商業施設から離れており総体的な利便性 はやや劣る住宅地域。郊外部における住宅地需要は弱含みであり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧鳴瀬町地区における住宅地域であり、旧鳴瀬町地区の中でも特にＪＲ仙石線「陸前小野」駅から徒歩圏 内に存する通勤利便性の良好な住宅地域が中心であると考える。需要者は戸建住宅取得を目的とする個人が中心である 。東松島市郊外の住宅地域における需要が全般的に弱含みであることから、地価は下落傾向にある。需要の中心となる 価格帯は、３３０㎡程度で７７０万円前後であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ＪＲ「陸前小野」駅周辺にはアパート等の共同住宅も見られるが、賃貸需要は乏しく経済合理性に合致した賃貸住宅の 経営が困難であるため、収益還元法を適用することが出来なかった。対象地域は快適性を重視する住宅地域であること から、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、市場の実 態を反映した実証的な価格である比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 震災による被災程度が小さく、生活利便性の 良好な住宅地の地価は横這い乃至上昇傾向に あるが、その他の住宅地の地価は下落傾向で 推移している。 商業施設等から離れ総体的な利便性がやや劣 る住宅地域。新型コロナの影響は殆どなく、 需要は弱含みであり、地価は下落傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％