別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東松島 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東松島 -3 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　菅原　史朗   TEL.

鑑定評価額 5,410,000 円  １㎡当たりの価格 23,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東松島市大塩字緑ケ丘１丁目３番２ ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 郊外部の丘陵地を開 発した中規模新興住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 矢本 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ駅や商業施設から遠く、 生活利便性のやや劣る空地も 見られる分譲住宅地域 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 矢本駅北西方 5.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ仙石線の各駅や商業施設等から遠く離れ、生活利便性等のやや劣る対象地域における需要は減少傾向にある 。東松島市郊外における住宅地需要は全般的に弱含みであり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧矢本町北部郊外の「緑ケ丘団地」及び「小松台団地」を中心として、旧鳴瀬町地区の「新東名団地」や 「野蒜ケ丘地区」、石巻市の「しらさぎ台団地」等周辺市町内の住宅地域に及ぶものと思料する。需要者は戸建住宅取 得を目的とする個人が中心である。生活利便性の劣る地区における住宅地需要は弱含みであり、地価は下落傾向にある 。需要の中心となる価格帯は、２３０㎡程度で５３０万円前後であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ＪＲ駅や商業施設等から遠く離れているため、対象地域にアパート等の収益物件は殆ど見られず、賃貸市場が形成され ていないため収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格 の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格 を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [130.2] [100.0] 100 23,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 震災による被災程度が小さく、生活利便性の 良好な住宅地の地価は横這い乃至上昇傾向に あるが、その他の住宅地の地価は下落傾向で 推移している。 ＪＲ仙石線の各駅や商業施設から遠く離れ、 生活利便性は劣っている。コロナ禍の影響は 殆どなく、需要は弱含みであり、地価は下落 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％