鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東松島 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１０９０ -36	東松島市		建付地	（　）	不整形	北7.1m市道、西9m、角地		１住居 (70,200)
b	２２１１０７０ -1010	東松島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	２２１１１２０ -59	東松島市		更地	（　）	長方形	東3m私道、西1.5m、二方路		２住居 (60,160)
d	２２１１０７０ -40	東松島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２２１１１００ -31	東松島市		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,207	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.1]	28,455	100 [ 89.8]	31,687	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	32,300
b	(　 ) 26,444	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	25,674	100 [ 90.3]	28,432		29,000
c	(　 ) 44,435	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	46,412	100 [ 117.6]	39,466		40,300
d	(　 ) 42,244	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	42,962	100 [ 119.6]	35,921		36,600
e	(　 ) 42,268	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	43,864	100 [ 119.6]	36,676		37,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,700 円／㎡]

東松島 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,600,164	493,632	2,106,532	1,966,800	139,732	（　0.9696） 135,484	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	2,822,583 円　　　　（　 14,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東松島 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	87.80	Ｗ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	194 ㎡	14.7 m x 13.4 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸当たり平均専有面積４０㎡（２ＤＫ）木造２階建のアパート

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	1,353	108,240	2.0	216,480
							0.0	0
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,381	110,480	2.0	220,960
							0.0	0
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		218,720		437,440
								0

⑨年額支払賃料	218,720 円　×　12ヶ月　＝　 2,624,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,624,640 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 136,632 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,596,008 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	437,440 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,156 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,600,164 円　　　　（　 13,403 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１０７２　　　　-3	1,204 ( 1,204)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,351	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,383 円/㎡　月額支払賃料（　 1,381 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１１０７２　　　　-1002	1,250 ( 1,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,403
c	２２１１０７２　　　　-1004	1,244 ( 1,244)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,396

東松島 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,600 円	26,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	136,632 円	2,732,640　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 184,800 円	26,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	26,400 円	26,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,400 円	26,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 493,632 円　（　　　　　　 2,544 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,966,800 円（　　　　　 10,138 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,600,164 円
②総費用	493,632 円
③純収益　①－②	2,106,532 円
④建物等に帰属する純収益	1,966,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	139,732 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	135,484 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 698 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,822,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
東松島 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東松島 -1

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　千葉　和俊

TEL.

鑑定評価額

5,960,000 円

１㎡当たりの価格

30,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東松島市矢本字蜂谷浦１８４番４				②地積　(㎡)	194 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1.2:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	南東5.5m市道	水道、下水	東矢本 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

東日本大震災で津波被害を受
けた住宅地域

街

路

基準方位北５．５ｍ
市道

交通

施設

東矢本駅南東方

1.2km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

津波被害のスティグマが薄れつつあり戸建分譲の動きもある。都市計画道路整備や商業施設の進出で利便性が向
上。コロナ禍で取引件数は減少したが需要は根強い。世帯数は増加しており需要は回復傾向を強めると予測。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東松島市の東部、矢本、赤井、大曲地区の住宅地域一円。典型的需要者は、賃貸から持家にシフトする子
育て世帯がメインとなる。東日本大震災による津波被害が大きく震災直後は需要の回復が遅れていたが、近年、都市計
画道路の部分開通や商業施設の進出などと並行して、周辺地域では新築戸建分譲も散見されるようになってきた。圏域
内の新築戸建住宅は、総額で２０００万～２５００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域には一般住宅のほかアパート等の収益物件も混在するが、地価に相応する賃料水準は形成されていないため収益
価格は比準価格に比べ低位に求められた。当地域の更地取引では収益性を指標に取引が成立するケースは稀で、収益性
よりも住環境、利便性を重視する自己使用目的の取引が中心である。よって、収益価格は参考に留め、市場を反映した
比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微減、世帯数は微増。産業用地向け土
地区画整理事業など多くの復興事業が終了。
石巻市のベッドタウンとしての需要が多い。

地域南側の都市計画道路のうち東端にあたる
定川復興大橋が３月に開通。沿道には商業施
設もオープンしており、石巻市への交通アク
セスが改善。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

東松島 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１０９０ -36	東松島市		建付地	（　）	不整形	北7.1m市道、西9m、角地		１住居 (70,200)
b	２２１１１２０ -80	東松島市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２２１１１２０ -53	東松島市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		工業 (60,200)
d	２２１１１２０ -59	東松島市		更地	（　）	長方形	東3m私道、西1.5m、二方路		２住居 (60,160)
e	２２１１０７０ -1010	東松島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,207	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.1]	28,455	100 [ 96.4]	29,518	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	30,100
b	(　 ) 27,047	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	27,047	100 [ 88.4]	30,596		31,200
c	(　 ) 37,210	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	39,243	100 [ 109.7]	35,773		36,500
d	(　 ) 44,435	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	46,412	100 [ 139.2]	33,342		34,000
e	(　 ) 26,444	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	25,674	100 [ 85.0]	30,205		30,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,700 円／㎡]

東松島 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,042,284	414,715	1,627,569	1,512,160	115,409	（　0.9715） 112,120	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	2,335,833 円　　　　（　 12,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東松島 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	63.00	Ｗ2	126.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	194 ㎡	14.7 m x 13.4 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸当たり平均専有面積３２㎡（１ＤＫ）、４戸、２階建共同住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	63.00	100.0	63.00	1,326	83,538	1.0	83,538
							0.0	0
2～ 2	住宅	63.00	100.0	63.00	1,367	86,121	1.0	86,121
							0.0	0
～

～

～

計		126.00	100.0	126.00		169,659		169,659
								0

⑨年額支払賃料	169,659 円　×　12ヶ月　＝　 2,035,908 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 126.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,300 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 158,400 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,035,908 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 158,400 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 153,602 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,040,706 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	169,659 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,578 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,042,284 円　　　　（　 10,527 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１１２２　　　　-37	1,089 ( 1,065)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,244	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,368 円/㎡　月額支払賃料（　 1,367 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１１１３２　　　　-57	1,262 ( 1,262)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,328
c	２２１１１３２　　　　-58	1,487 ( 1,457)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,533

東松島 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	83,200 円	20,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	109,715 円	2,194,308　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 145,600 円	20,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	41,600 円	20,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,800 円	20,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 414,715 円　（　　　　　　 2,138 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,800,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 126.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,512,160 円（　　　　　 7,795 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,042,284 円
②総費用	414,715 円
③純収益　①－②	1,627,569 円
④建物等に帰属する純収益	1,512,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	115,409 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	112,120 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 578 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,335,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,000 円／㎡）