鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

栗原 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１０７０ -29	栗原市		底地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、北東9m、二方路		（都）１住居 (70,200)
b	２２１１０７０ -1004	栗原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西17m県道、北東3.7m、二方路		（都）商業 (80,400)
c	２２１１０７０ -1059	栗原市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東12m国道、北西9m、角地		（都）商業 (90,400)
d	２２１１１００ -1005	栗原市		建付地	（　）	ほぼ整形	東16m市道、西6m、二方路		（都）商業 (80,400)
e	２２１１１１０ -49	栗原市		建付地	（　）	長方形	北7.5m市道、中間画地		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,291	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	19,754	100 [ 116.6]	16,942	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	16,900
b	(　 ) 22,772	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	21,644	100 [ 131.3]	16,484		16,500
c	(　 ) 20,251	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	18,835	100 [ 113.3]	16,624		16,600
d	(　 ) 16,305	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	15,998	100 [ 108.2]	14,786		14,800
e	(　 ) 17,774	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	17,312	100 [ 103.0]	16,808		16,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 -0.37	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,700 円／㎡]

栗原 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,445,358	2,304,209	9,141,149	8,614,000	527,149	（　0.9692） 510,913	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	10,426,796 円　　　　（　 7,610 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

栗原 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗付共同住宅	347.83	ＬＳ2	695.66
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	1,370 ㎡	48.0 m x 30.0 m	前面道路：国道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階を平均面積約５０㎡の共同住宅とする店舗付共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	347.83	100.0	347.83	1,550	539,137	4.0	2,156,548
							0.0	0
2～ 2	住宅	347.83	100.0	347.83	1,268	441,048	2.0	882,096
							0.0	0
～

～

～

計		695.66	100.0	695.66		980,185		3,038,644
								0

⑨年額支払賃料	980,185 円　×　12ヶ月　＝　 11,762,220 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 695.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 648,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,762,220 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 648,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 992,818 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,417,402 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,038,644 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,956 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,445,358 円　　　　（　 8,354 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１１０２　　　　-10	1,291 ( 1,290)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,291	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,270 円/㎡　月額支払賃料（　 1,268 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１１１０２　　　　-11	1,442 ( 1,441)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,442
c	２２１１１０２　　　　-12	1,124 ( 1,122)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,124

栗原 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	590,000 円	118,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	496,409 円	12,410,220　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 826,000 円	118,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	236,000 円	118,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,304,209 円　（　　　　　　 1,682 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	118,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 695.66 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0644 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,614,000 円（　　　　　 6,288 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,445,358 円
②総費用	2,304,209 円
③純収益　①－②	9,141,149 円
④建物等に帰属する純収益	8,614,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	527,149 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	510,913 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 373 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,426,796 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,610 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
栗原 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

栗原 5-4

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　緒形　潤一

TEL.

鑑定評価額

22,900,000 円

１㎡当たりの価格

16,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	栗原市志波姫堀口源光１番１５				②地積　(㎡)	1,370 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他）
	台形 1.5:1	店舗兼工場Ｓ2	店舗、事業所等が見られる国道沿いの商業地域	南東8m国道、背面道	水道、下水	くりこま高原 4.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 230 ｍ、西 150 ｍ、南 90 ｍ、北 260 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

繁華性の劣る国道沿いの路線
商業地域

街

路

８ｍ国道

交通

施設

くりこま高原駅南西方

4.1km

法令

規制

（都）
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道３９８号沿いの路線商業地域であるが、沿道の不動産需要は弱い。平成２７年に国道４号線築館バイパスの
一部が開通し、３９８号沿いの交通量がやや減少した。地価は当面、下落傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 16,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は栗原市周辺各地区の商業地域の範囲であり、需要者は栗原市内の中小事業者や個人が中心である。旧築館
町中心市街地に接続する国道沿いの路線商業地域であるが、市全体の高齢化を伴う人口減に加え、ＪＲ東北新幹線くり
こま高原駅前の大型商業施設の影響で、旧来の商業地域の商況は衰退傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、
１，４００㎡程度の更地で２，４００万円程度と観察される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

国道沿いに低層店舗や一般住宅等が建ち並ぶ商業地域であるが、地元事業者による自己所有のものが大部分で地区外か
らの転入者による賃貸物件は少ないことから、賃貸市場の成熟の程度は低い。自己使用目的の取引が主であり、市場の
実態を反映した比準価格を指標に取引が行われているのが常である。よって、実証的な比準価格を標準として、収益価
格は参考に留め、代表標準地との検討をも踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　栗原 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 23,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[141.6]

[100.0]
100

16,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

栗原市は少子高齢化が進んでおり、低金利・
金融緩和の影響は殆んどなく、またコロナ禍
による影響も少ないが、不動産需要は低迷し
ている。

郊外型大型店舗等への顧客流出により空洞化
が進行し、不動産需要は低調に推移している
。地価水準は下落傾向で推移すると予測する
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

栗原 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１０９０ -13	栗原市		建付地	（　）	長方形	南西5m私道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２２１１１１０ -49	栗原市		建付地	（　）	長方形	北7.5m市道、中間画地		（都） (70,200)
c	２２１１０８０ -12	栗原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m私道、中間画地		（都） (70,200)
d	２２１１０９０ -57	栗原市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,502	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	19,309	100 [ 110.1]	17,538	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	17,500
b	(　 ) 17,774	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	17,312	100 [ 99.3]	17,434		17,400
c	(　 ) 15,489	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	15,474	100 [ 104.6]	14,793		14,800
d	(　 ) 19,695	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	19,695	100 [ 114.1]	17,261		17,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 -0.37	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,700 円／㎡]

栗原 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,093,923	2,233,659	8,860,264	8,294,300	565,964	（　0.9489） 537,043	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	10,960,061 円　　　　（　 8,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

栗原 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗付共同住宅	360.00	Ｓ2	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	1,370 ㎡	48.0 m x 30.0 m	前面道路：国道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗とし、２階を２ＬＤＫ（５９．５０㎡／戸）６戸の住宅とする２階建店舗付共同住宅

⑦有効率　 99.5 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	360.00	99.9	359.50	1,375	494,313	3.0	1,482,939
							0.0	0
2～ 2	住宅	360.00	99.2	357.00	1,374	490,518	2.0	981,036
							0.0	0
～

～

～

計		720.00	99.5	716.50		984,831		2,463,975
								0

⑨年額支払賃料	984,831 円　×　12ヶ月　＝　 11,817,972 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 716.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,817,972 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 962,718 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,071,254 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,463,975 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,669 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,093,923 円　　　　（　 8,098 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１０２２　　　　-1020	1,274 ( 1,274)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,274	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,376 円/㎡　月額支払賃料（　 1,374 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１１０６２　　　　-1024	1,315 ( 1,313)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	1,478
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

栗原 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	476,000 円	119,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	481,359 円	12,033,972　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 999,600 円	119,000,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,233,659 円　（　　　　　　 1,630 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	119,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,294,300 円（　　　　　 6,054 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,093,923 円
②総費用	2,233,659 円
③純収益　①－②	8,860,264 円
④建物等に帰属する純収益	8,294,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	565,964 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	537,043 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 392 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,960,061 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,000 円／㎡）