別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 栗原 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栗原 5-3 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　千葉　和俊   TEL.

鑑定評価額 2,980,000 円  １㎡当たりの価格 17,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栗原市栗駒岩ケ崎六日町９１番２ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗、併用住宅、銀 行等が建ち並ぶ商業 地域 北7.5m市道 水道、下水 くりこま高原 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 六日町商店街の商業地域 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 くりこま高原駅北西方 14.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高齢化と過疎化が急速に進むなか、周辺地域の大型商業施設に顧客が流出し、駐車スペースの無い既存商店街の 衰退が急速に進んでいる。コロナ禍の影響は小さいが、需要は弱含みで地価は下落傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、栗原市栗駒地区及び築館・若柳地区等の商業性のある地域一円。典型的需要者は地縁的選好性を持つ自 営業者及び地元企業が中心。地元住民を対象とした小売り店をメインとする既存商店街で、高齢化や後継者不在に加え 地域住民の減少もあって閉店する店舗が多い。自家用車利用が一般的な地域のため、駐車場を備えた周辺大型店舗へ顧 客の流出傾向が進んでおり、新規参入は無い。買手優位の市場で総額で５００万円以内の取引が主流である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 栗駒地区は、市街地から離れ交通接近条件が劣り、過疎化・高齢化が進行しているため、地域内には賃貸収入を目的と した収益物件はない。自己使用の店舗等が中心の地域で、収益物件を想定することは現実的ではないため、収益価格は 求められなかった。比準価格は、代替性がある事例を多く採用して求めており比準価格の精度は高い。よって、市場分 析結果を踏まえ、代表標準地との均衡にも留意して、上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栗原 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,700 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [136.1] [100.0] 100 17,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 栗原市の高齢化率は約４０％と県内第４位。 山間部の花山、鶯沢、一迫、栗駒地区の過疎 化も著しい。地域経済低迷で不動産市場は縮 小。 栗駒地区の人口減少数は市内で最も多く、年 間で約２５０人の減少。駐車場の整った築館 地区の商業施設へ客足が流出。閉店もあり商 店街は衰退。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.9 ％  ％