鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

栗原 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１０９０ -1001	栗原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南17m市道、東6m、西2m、三方路		１住居 (70,200)
b	２２１１０７０ -1004	栗原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西17m県道、北東3.7m、二方路		（都）商業 (80,400)
c	２２１１０８０ -6	栗原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西11m国道、中間画地		（都） (70,200)
d	２２１１０９０ -57	栗原市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e	２２１１１２０ -73	栗原市		建付地	（　）	長方形	南12m国道、中間画地		（都）商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,335	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	24,507	100 [ 103.0]	23,793	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	23,800
b	(　 ) 22,772	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	21,644	100 [ 94.1]	23,001		23,000
c	(　 ) 22,857	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	22,491	100 [ 96.0]	23,428		23,400
d	(　 ) 19,695	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	19,695	100 [ 84.5]	23,308		23,300
e	(　 ) 16,995	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 85.0]	100 [ 98.0]	20,341	100 [ 87.1]	23,354		23,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,500 円／㎡]

栗原 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,479,028	1,144,874	4,334,154	4,202,910	131,244	（　0.9489） 124,537	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,541,571 円　　　　（　 11,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

栗原 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗付事務所	123.47	Ｓ3	370.41
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	223 ㎡	21.0 m x 10.5 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階は事務所を想定

⑦有効率　 91.9 ％
の理由

外階段

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	123.47	91.9	113.47	1,510	171,340	3.0	514,020
							0.0	0
2～ 3	事務所	123.47	91.9	113.47	1,412	160,220	2.0	320,440
							0.0	0
～

～

～

計		370.41	91.9	340.41		491,780		1,154,900
								0

⑨年額支払賃料	491,780 円　×　12ヶ月　＝　 5,901,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 340.41 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,901,360 円　　×　　 9.0 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 9.0 ％　＝　　 540,842 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,468,518 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,154,900 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,510 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,479,028 円　　　　（　 24,570 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１０６２　　　　-1026	1,059 ( 1,057)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,384	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,414 円/㎡　月額支払賃料（　 1,412 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１１０６２　　　　-1025	1,443 ( 1,441)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,443
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

栗原 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	241,200 円	60,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	240,374 円	6,009,360　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 506,500 円	60,300,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	60,300 円	60,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,300 円	60,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,144,874 円　（　　　　　　 5,134 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,300,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 370.41 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,202,910 円（　　　　　 18,847 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,479,028 円
②総費用	1,144,874 円
③純収益　①－②	4,334,154 円
④建物等に帰属する純収益	4,202,910 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	131,244 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	124,537 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 558 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,541,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
栗原 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

栗原 5-1

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　菅原　史朗

TEL.

鑑定評価額

5,240,000 円

１㎡当たりの価格

23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	19,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	栗原市築館伊豆１丁目２５番１外｢築館伊豆１－１０－５｣				②地積　(㎡)	223 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	台形 2:1	事務所Ｓ3	店舗、併用住宅、事務所等が建ち並ぶ商業地域	西16m国道	水道、下水	くりこま高原 5.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 30 ｍ、南 90 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗・事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

築館地区の中心市街地を南北
に走る国道４号線沿いの商業
地域

街

路

１６ｍ国道

交通

施設

くりこま高原駅南西方

5.1km

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

国道４号線沿いの商業地域であるが、背後地域と高低差がありその範囲は狭く標準的画地規模も小さい。大型商
業施設に顧客は流出しており、既存商業地域の商況は低迷している。地価は緩やかに下落するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗・事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 23,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は築館地区の商業地域を中心とするが、栗原市全域の商業地域及び商住混在地域等にも及ぶ。典型的需要者
は地元の事業者や個人が中心となる。国道４号線沿い、築館宮野中央地区及びＪＲ東北新幹線「くりこま高原」駅前等
における大型商業施設へ顧客が流出しており、既存商業地域の商況は低迷しているため、店舗・事業所等としての需要
は乏しく、取引は低迷している。需要の中心となる価格帯は、２２０㎡程度の更地で５２０万円前後と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は信頼性の高い取引事例から求めた価格で、現実の不動産市場を適切に反映している妥当な価格と認められる
。一方、収益価格は貸店舗又は事務所が少なく自用の店舗又は事務所が中心となっていることから、賃料水準として適
正なものが見出しにくく、収益価格は相対的に信頼性が劣る。従って本件では、収益価格は参考とし、市場の実体を反
映した実証的な価格である比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

栗原市内の大型商業施設への顧客流出が続い
ており、既存商業地域の商況は低迷し、栗原
市商業地の地価は依然として下落傾向にある
。

築館バイパス沿いに商業施設が進出し、対象
地域の商況は低迷している。コロナ禍の影響
は小さいが、需要は弱含みで、地価は微減傾
向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

栗原 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１１２０ -73	栗原市		建付地	（　）	長方形	南12m国道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	２２１１０６０ -1005	栗原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南17m市道、西6m、角地		（都）１住居 (60,200)
c	２２１１１００ -1005	栗原市		建付地	（　）	ほぼ整形	東16m市道、西6m、二方路		（都）商業 (80,400)
d	２２１１０７０ -29	栗原市		底地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、北東9m、二方路		（都）１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,995	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 85.0]	100 [ 98.0]	20,341	100 [ 86.5]	23,516	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	23,500
b	(　 ) 21,766	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	20,834	100 [ 88.4]	23,568		23,600
c	(　 ) 16,305	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.9]	18,811	100 [ 80.2]	23,455		23,500
d	(　 ) 20,291	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	19,754	100 [ 84.6]	23,350		23,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -19.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,500 円／㎡]

栗原 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため求めることが出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,497,701	1,196,159	4,301,542	4,182,850	118,692	（　0.9475） 112,461	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,295,122 円　　　　（　 10,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

栗原 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗付事務所	123.47	Ｓ3	370.41
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	223 ㎡	21.0 m x 10.5 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸）、２階～３階：事務所（フロア貸）

⑦有効率　 91.9 ％
の理由

建物に即応した標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	123.47	91.9	113.51	1,500	170,265	3.0	510,795
							0.0	0
2～ 3	事務所	123.47	91.9	113.51	1,436	163,000	2.0	326,000
							0.0	0
～

～

～

計		370.41	91.9	340.53		496,265		1,162,795
								0

⑨年額支払賃料	496,265 円　×　12ヶ月　＝　 5,955,180 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 340.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,955,180 円　　×　　 9.5 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 9.5 ％　＝　　 576,002 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,487,178 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,162,795 円　×　　 90.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,523 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,497,701 円　　　　（　 24,653 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１１０６２　　　　-1025	1,443 ( 1,441)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,527	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,438 円/㎡　月額支払賃料（　 1,436 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１１０６２　　　　-1026	1,059 ( 1,057)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [103.0]	100 [ 90.0]	1,313
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

栗原 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	238,000 円	59,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	303,159 円	6,063,180　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 499,800 円	59,500,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	59,500 円	59,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,500 円	59,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,196,159 円　（　　　　　　 5,364 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,500,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 370.41 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,182,850 円（　　　　　 18,757 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,497,701 円
②総費用	1,196,159 円
③純収益　①－②	4,301,542 円
④建物等に帰属する純収益	4,182,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	118,692 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	112,461 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 504 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,295,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,300 円／㎡）