別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 栗原 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栗原 -9 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　真木　芳美   TEL.

鑑定評価額 3,820,000 円  １㎡当たりの価格 9,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栗原市金成上町東裏４番１外 ②地積 　(㎡) 390   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 畑地等が混在する幹 線道路背後の住宅地 域 北東5m市道 水道、下水 くりこま高原 8.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       375 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線道路への連続性は良好な 地域で、農家住宅、一般住宅 、農地等が混在している。 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 くりこま高原駅北方 8.9km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域経済の低迷に加え、過疎化、高齢化が進む中で不動産需要は減少傾向にある。今後もほぼ現状のまま推移す るものと予測される。地価は下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金成地区を中心に築館地区等を含む住宅地域一円。農家住宅や一般住宅が混在し農地も多く残る。典型的 需要者は金成地区に選好性を持つ子育て世帯が中心となる。地域及びその周辺では過疎化が進んでおり地区外からの移 転は少ない。高齢化も進み住宅市場が縮小しているなかにあって、住宅地の取引は局地的、単発的であり、不動産市場 を支える積極的な売買はみられない。土地は１㎡当たり１０，０００～１１，０００円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街地から離れ交通接近条件が劣るため地域内にはアパート等の収益物件はなく、自己使用の低層住宅が中心の地域で あるため、収益価格は求められなかった。比準価格は栗原市内における取引事例を採用して求めており妥当性が認めら れる。よって、市場分析結果を踏まえ、代表標準地に比準して求めた価格と均衡していると判断できるので、上記のと おり比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栗原 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,030 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 91.5] [100.0] 100 9,780  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化により、不動産市場は縮小する中 で、住環境、利便性による地域の選別が進み 、一部の地域を除いて需要は減少傾向にある 。 金成地区では高齢化と人口減少が続いており 、空家が増加しているが、中古住宅が成約と なるケースは著しく少なく、需要は減退傾向 が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％