別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 栗原 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栗原 -6 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　中山　修   TEL.

鑑定評価額 3,030,000 円  １㎡当たりの価格 9,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栗原市志波姫沼崎北曽根１９３番２ ②地積 　(㎡) 337   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 が見られる既成住宅 地域 北西5m市道 水道 くりこま高原 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   290 ｍ、西   300 ｍ、南   140 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道３９８号の北側に位置す る農家住宅地域 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 くりこま高原駅北西方 1.8km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅等が見られる住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、現状維持にて推移すると予測 する。人口減少・高齢化等を反映して、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、志波姫地区を中心に栗原市内の住宅地域一帯。需要者は、志波姫地区を主とした栗原市に地縁を有する 個人が中心である。志波姫地区はくりこま高原駅に比較的近いが、人口減少や高齢化傾向等を反映して需要は低調であ る。需要の中心となる価格帯は、３００㎡程度の更地で２５０万円～３００万円前後と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は見られず、賃貸市場は成立していないため、収益価格は試算できなかった。主たる需要者は、 自用目的のエンドユーザーであり、取引にあたっては居住の快適性が重視されることから、比準価格の規範性は高い。 よって、比準価格を採用し、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,030 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化の進行により、地域経済の 停滞、不動産需要の減退が続いている。 旧来からの既成住宅地域であり、地域要因に 特段の変動はない。需要者は地縁・血縁関係 者に限定され、地価は下落傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％