別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 栗原 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栗原 -5 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　千葉　和俊   TEL.

鑑定評価額 4,590,000 円  １㎡当たりの価格 11,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栗原市栗駒岩ケ崎上小路１１８番３ ②地積 　(㎡) 386   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成住宅地 域 東5m市道 水道、下水 くりこま高原 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 事業所等の混在する旧来から の住宅地域。 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 くりこま高原駅北西方 14.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道の北側背後の住宅地域。地域人口の減少が著しく不動産市場は縮小傾向が続く。住宅建替え等の動きはある が、住宅地の取引は少ない。コロナ禍の影響は小さく格別の変動要因はない。現状を維持して推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、栗原市栗駒地区を中心に、集落のほぼ中心に位置する栗原市内の一般住宅地域。典型的需要者は栗駒地 区に地域選好性を持つ子育て世帯。地区外への転出が多いため中古住宅の供給がみられるが、成約するケースは少ない 。不動産売買は隣接地取得など、個別的かつ局所的に行われており取引件数は減少傾向。高齢化、人口減少が著しい地 域のため、民間の戸建分譲住宅等の供給もない。住宅地取引は概ね総額５００万円以下が主流となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 栗駒地区は、市街地から離れ交通接近条件が劣るため、地域内にはアパート等の収益物件はない。自己使用の戸建住宅 が中心の地域であることに加え、過疎化・高齢化が進行しており収益物件を想定することは現実的ではないため、収益 価格は求められなかった。比準価格は主に代替性がある事例を多く採用して求めており比準価格の精度は高い。よって 、市場分析結果を踏まえ、代表標準地との均衡にも留意して、上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　栗原 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [171.0] [100.0] 100 11,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 栗原市の高齢化率は約４０％と県内第４位。 山間部の花山、鶯沢、一迫、栗駒地区の過疎 化も著しい。地域経済低迷で不動産市場は縮 小。 栗駒地区の人口減少数は市内で最も多く、年 間で約２５０人の減少。世帯数も減少傾向で 推移している。転入は少なく、住宅市場は軟 調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.0 ％  ％