別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 登米 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   登米 5-6 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　青田　令子   TEL.

鑑定評価額 7,340,000 円  １㎡当たりの価格 14,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 登米市石越町南郷字小谷地前１１９番５外 ②地積 　(㎡) 496   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 1:1 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗等が建ち並 ぶ駅前の商業地域 南15m県道、東側道 水道、下水 石越 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 栗原市若柳町に通じる県道沿 いの商業地域 街 路 １５ｍ県道 交通 施設 石越駅西方 300m 法令 規制 （都）  (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 過疎高齢化、人口流出の地域にあって、繁華性の乏しい旧来からの商業地域。撤退する店舗が認められる一方で 新規出店は期待できず、今後とも地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は登米市内の旧町中心部の商業地域の存する範囲と判定した。需要者の中心は個人事業者及び地元企業であ る。新型コロナの影響ではなく、少子高齢化が商況低迷を引き起こし、空洞化が深刻で閉店を余儀なくされる店舗も多 く、店舗需要は減退の一途を辿っており、地価下落に歯止めがかからない。不動産取引が極めて少なく、また、商業地 のため画地規模に一定性がなく、市場の中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ＪＲ駅に近い旧来からの商業地であるが、自己所有の建物を中心とする個人事業者が多いため、賃貸需要及び供給が乏 しく、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、対象不動産と代替性のある取引事例をもとに適切に修補正を 施して求めたもので信頼性が高い。よって、比準価格を標準とし、同一需給圏の需給動向及び代表標準地との検討も踏 まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　登米 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,500 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [103.8] [100.0] 100 14,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 商業集積は迫町、中田町、南方町の路線商業 地と限定的であり、人口減少、高齢化等から 旧来型近隣商業地は衰退化傾向が進み需要は 低調。 ＪＲ駅前に位置するものの、繁華性の乏しい 旧来からの商業地で、需要の劣る地域である 。地価の下落傾向が継続している。 角地としての効用は認められず、変動状況と しては特段の要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％