別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 登米 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   登米 5-4 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　稗貫　信浩   TEL.

鑑定評価額 49,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 登米市中田町石森字駒牽４０３番２１外 ②地積 　(㎡) 3,184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:1 工場兼店舗 Ｓ2 国道沿いに店舗、事 業所、住宅等が混在 する地域 南東12m国道 水道、下水 石越 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   390 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 自動車関連の事業所や沿道型 店舗等が混在する地域。 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 石越駅南東方 11.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの商業地域で、商業集積が比較的進行しているエリア。令和３年１２月にはみやぎ県北高速幹線道路・ 佐沼工区が完成したが、コロナ禍の影響で景気の疲弊感もあり、地価はやや下落基調での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は登米市内の主要幹線街路沿いの商業地域一円と判定した。主たる需要者層としては地場有力企業を主体と して上場企業も含まれる。当地域は気仙沼市に向かう国道３４６号沿いで、近年大型ＳＣが立地する等商業集積度は増 している。取引件数は総じて少なく、取引の中心となる価格帯を見出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域では自己所有の店舗や事業所が多勢を占めており、賃貸市場は未形成であることから収益還 元法の適用は断念した。一方、比準価格については、近隣に取引事例が少ないものの、類似地域内の代替競争関係にあ る信頼性の高い取引事例を採用し実証的かつ客観的な価格として求められている。よって、市場の実勢を反映した比準 価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　登米 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,500 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [100.0] [100.0] 100 15,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍による厳しい状況が徐々に緩 和されテンポは弱いものの持ち直しの動きが 続いているが、商業地についての需要は減退 傾向。 商業集積が進行し、高速幹線道路の全線完成 も見込まれるがコロナ禍の影響により様子見 の状態も伺われ、需要は横這いかやや減少傾 向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％