別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 登米 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   登米 5-3 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　稗貫　信浩   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 9,890 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 登米市東和町米谷字元町１６６番 ②地積 　(㎡) 1,240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1.2:1 銀行 ＲＣ2 低層店舗のほか銀行 、住宅も見られる商 業地域 南12m国道 水道、下水 石越 17.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧東和町米谷地区の中心商業 地域 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 石越駅南東方 17.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧東和町米谷地区の中心商業地域であるが人口減少と少子高齢化に歯止めがかからず、周辺で主だった開発等も 無く繁華性も低位のままであり、地価は下落基調での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,890 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧東和町を中心とする登米市内の商業地域一円と判定した。主たる需要者層としては地縁的選好性を有す る地元中小事業者等が挙げられる。当地域は、人口減少と少子高齢化が進行し、郊外ＳＣへの顧客流出にも歯止めがか かっていない。さらに、コロナ禍の影響により取引は少なく需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域では自前店舗での営業が常態化しており、賃貸市場は形成されていないとみられるため収益 価格の試算は断念した。一方、比準価格は類似地域内で代替競争関係にある取引事例に基づき試算されており、市場の 需給状況を的確に反映している。よって、客観性と実証性を具備する取引事例に基づいて試算された比準価格を標準と し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　登米 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,500 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [155.0] [100.0] 100 9,870  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍による厳しい状況が徐々に緩 和されテンポは弱いものの持ち直しの動きが 続いているが、商業地についての需要は減退 傾向。 旧東和町米谷地区の中心商業地域であるが人 口減少と少子高齢化に歯止めがかからず、繁 華性も乏しく商業地の需要は減退傾向である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％