別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 登米 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   登米 5-1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　高森　幹雄   TEL.

鑑定評価額 3,090,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 登米市登米町登米字寺池九日町５５番１ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:5.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、金融機関 等が建ち並ぶ既成商 業地域 北西8m県道 水道、下水 柳津 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    35 ｍ、南    15 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 うなぎの寝床形の画地が多い 登米地区中心商業地域。 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 柳津駅北西方 5.8km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した商業地域で、今後もほぼ現状のまま推移するものと思われる。令和３年ＮＨＫ朝ドラのロケ地となった が、新型コロナの影響もあり地価に与える影響は軽微で、下落傾向に変化は無いものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は登米市内の商業地域及び登米地区内の商業性を有する地域一円である。需要者の中心は登米地区内の事業 者や個人であり、他地区からの参入はあまり期待できない。対象地域は登米地区の中心であるが、商況の衰退傾向が続 いているのに加え、間口が狭く、奥行の長い有効利用の難しい画地が多いため、需要は弱含み傾向にある。取引が少な く取引の中心価格帯の把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内やその周辺に貸店舗等収益物件はなく、賃貸市場が形成されていないため収益価格を求めることができなかった 。また、自己所有目的の不動産取引が大半を占める市場の特性を考慮するとともに、取引価格の水準を指標に価格が決 定されることが一般的である当市場の特性等を勘案し、現実の不動産市場を反映した実証的な比準価格を標準として、 鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響で不況業種が出る中、商況 悪化により市中心部の地価も下落傾向で、郊 外部の過疎地域の地価は低迷傾向に拍車がか かっている。 商業環境は停滞傾向にあり、需要が減退して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％