別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 登米 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   登米 -7 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　江澤　亜樹   TEL.

鑑定評価額 5,740,000 円  １㎡当たりの価格 4,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 登米市石越町北郷字小谷地９７番１ ②地積 　(㎡) 1,247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 農家住宅が多く、一 般住宅も見られる住 宅地域 西5.2m市道 水道、下水 石越 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   140 ｍ、南   400 ｍ、北   320 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 岩手県境に近い旧来からの農 家集落地域 街 路 基準方位北５．２ｍ 市道 交通 施設 石越駅北方 1.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣周辺では大きな変動要因はない。全体的に石越地区内では人口減少が進み、衰退傾向となっている。地価は 下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は登米市北西部の石越、中田地区における既存集落であるが、ＪＲ石越駅利用の点で栗原市若柳地区も代替 競争関係にある。需要者は同一需給圏内の居住者、特に石越地区に地縁的選好性を有する者に限られる。登米市の既存 集落では人口減少が急速に進んでいる。過疎高齢化の進行に加え、新型コロナによる停滞の影響の中にあって取引が少 ない状況が続いている。このため、需要の中心となる価格帯の把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外の農家集落であり、アパート等の収益物件はなく、自用目的の取引が中心で賃貸市場が成立していない。よって、 収益価格は試算せず、周辺地域の需給動向を考慮し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、実際の市場における取引事 例から求められた比準価格により鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　登米 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,100 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [109.0] [100.0] 100 4,590  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和、新型コロナ等の影響を受けるが、 登米市郊外の集落地域では過疎高齢化により 衰退傾向となっている。 農家住宅が散在する農家集落地域であり需要 は地縁・血縁を有する者に限られる。 地域内の標準的画地であり格別の変動はない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％