別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 登米 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   登米 -6 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL.

鑑定評価額 3,910,000 円  １㎡当たりの価格 5,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 登米市津山町柳津字黄牛比良７６番１ ②地積 　(㎡) 782   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:4 住宅 Ｗ2 中規模の農家住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 北東5.5m市道 水道、下水 柳津 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  57.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道３４２号背後に形成され ている農家集落地域 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 柳津駅北西方 1.6km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が建ち並ぶ集落地域で、地域要因に特段の変動は認められないことから、概ね現状程度で推移するもの と予測する。人口減少及び高齢化が続く中で需要を喚起する要因は乏しく、地価は下落傾向が継続と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、津山町を中心に登米市中心部の外縁地域に形成されている住宅地域一帯。主たる需要者は、津山町に地 縁的選好性を有する個人にほぼ限られており、周辺地域からの流入は限定的である。当地域は、津山町柳津地区の集落 地域に位置するが、人口減少及び高齢化が進行する中で不動産市場は低迷が続いており、取引は極めて少ない状況が続 いている。取引が極端に少ないため、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅が建ち並ぶ集落地域で、周辺にアパート等の賃貸用不動産は見られず、賃貸市場が成立していないことから、 収益価格は試算できなかった。一方、当地域では自己利用目的の取引が中心であり、居住の快適性や周辺の取引価格水 準が重視される傾向にあることから、多数の取引事例に基づき試算された比準価格の説得力は高いと判断する。よって 、本件では比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は小さいが、人口減少及び高 齢化の進行が続き、需要は迫町及び中田町地 区にほぼ集中しそれ以外の地区では需要が低 迷。 津山町柳津地区の農家集落地域であり、地縁 的選好性を有する個人が需要の中心で、外部 からの人口流入も殆どなく、取引は停滞して いる。 特段の変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％