別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 登米 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   登米 -5 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　稗貫　信浩   TEL.

鑑定評価額 1,230,000 円  １㎡当たりの価格 8,750 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 登米市東和町米谷字杣荷６９番１ ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等が見られる住宅地 域 西7.5m市道 水道、下水 石越 17.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧東和町米谷地区の中心部に 位置する既成住宅地域 街 路 基準方位北、　７． ５ｍ市道 交通 施設 石越駅南東方 17.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧東和町の一般住宅の中に低層店舗や事業所等が混在する既成住宅地域で、人口減少と少子高齢化に歯止めがか からず、地価は下落基調での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,750 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧東和町を中心とする登米市全域の既成住宅地域一円と判定した。主たる需要者層としては旧東和町に 地縁的選好性を有する一般給与所得者及び第一次産業従事者等が挙げられる。当地域は旧東和町米谷地区の中心部に存 するが、雇用を創出する企業等がなく過疎化・高齢化の進行に伴い住宅需要は減少傾向。取引が少ないため、需要の中 心となる価格帯を見出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 人口減少と少子高齢化に歯止めがかからず、周辺地域においては投資概念は希薄でアパート等の収益物件は皆無である ことから収益還元法の適用は断念した。価格形成に影響のある取引は自己居住目的での取引であるので、本件では取引 事例比較法により求めた比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　登米 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,900 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [144.8] [100.0] 100 8,770  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,950 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍の厳しい状況が徐々に緩和さ れテンポは弱いものの持ち直しの動きが続い ているが、被災地からの移転需要は終息し住 宅需要は弱含み。 旧東和町米谷地区の中心部であるが、人口減 少と少子高齢化に歯止めがかからず、住宅需 要は減少傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％