別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 登米 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   登米 -3 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　秋元　康男   TEL.

鑑定評価額 8,300,000 円  １㎡当たりの価格 24,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 登米市迫町佐沼字南佐沼３丁目１番１５ ②地積 　(㎡) 340   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東9m市道 水道、下水 新田 9.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   320 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 迫町佐沼地区に位置する既成 住宅地域 街 路 基準方位北、９ｍ市 道 交通 施設 新田駅南東方 9.8km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 迫町佐沼の中心部に存する既成住宅地域として成熟しており、当面は現状維持で推移するものと予測する。圏内 の住宅地需要は全体として低調。当地域においても需要は弱含み、地価水準は微減傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、迫町及び隣接する中田町の住宅地域。主たる需要者は、圏内の中間所得者層であり、圏外からの転入も 見られる。圏内では、住環境及び利便性に優る迫町及び中田町の住宅地への選好性が高く、不動産業者による宅地分譲 も行われているが、圏内全体の人口減少・高齢化傾向により、当地域においても需要は弱含みとなっている。需要の中 心価格帯は、土地は３００㎡程度で７００万円台、同規模の新築戸建住宅で２，０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が中心の既成住宅地域であり、賃貸需要は弱く、収益性に着目し、土地取得及びアパート建築を行う新 規投資が殆ど見られないため、収益価格の試算は断念した。当該地域は居住の快適性が重視される地域であり自用の取 引が中心であることから、取引事例に基づいて試算された実証的な比準価格を標準とし、同一需給圏内の需給動向も検 討し、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　登米 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,400 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 80.2] [102.0] 100 24,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 登米市においては人口減少及び高齢化が進む 。効率化の観点から、市立３病院を再編（登 米市民病院を本院に、米谷、豊里の両病院を 分院に）。 区画整然とした住宅地域。地域要因に変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％