別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岩沼 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩沼 9-2 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.

鑑定評価額 33,700,000 円  １㎡当たりの価格 6,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩沼市早股字前川１番１２ ②地積 　(㎡) 5,102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 災害危険区域 1:2 工場 中規模工場が建ち並 ぶ臨海の工業地域 北9m市道 水道、下水 岩沼 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 災害危険区域（第一種区域） の指定を受けた貞山堀東側の 海岸平野上の既成工業団地。 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 岩沼駅東方 6.0km 法令 規制 工業 (60,200) 災害危険区域 ⑤地域要因の将 　来予測 海岸縁近くの形成年度の古い工業団地（二の倉工業団地）で、津波被害の深刻さから、街路網等のインフラが再 整備されても地価は割安な水準に留まるが、高い価格競争力が呼び水となり、需要は今後も堅調に推移と予測。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県南地域の工業団地又は工場・物流倉庫等の集積が進む一帯。近隣地域はＩＣ接近性に恵まれながら、災 害リスクが強く認識されることが特性の一つとなる。需要者の中心は既存工場の規模拡張を検討する地元企業となるが 、近年では郊外の隔離された環境を好む静脈産業系企業の進出も増えつつある。震災を機に地価は急落しており、現状 でも過去の水準との乖離が大きいものの、その分上昇の余地は残され、坪単価２万円以上の相場へとシフトしている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の特性を考慮した場合、津波浸水リスクを抱えており、賃貸目的の工場やロジスティック関連施設等は想定し 難いため、収益還元法の適用は見送った。よって、試算価格として得られた比準価格の精度を再吟味し、二の倉工業団 地で発生した取引を含む採用事例の規範性や試算過程における補修正の的確性を再検討した結果、比準価格は市場の実 態を適正に反映していると認められるため、これを採用することを妥当と判断し鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岩沼・名取では産業用地供給が続き、既存団 地拡張やＩＣ周辺エリアの新団地建設も計画 されるが、今後も価格帯等による棲み分けが 図られる見通し。 海岸防潮林や震災後整備の「千年希望の丘」 に挟まれた特異な環境下にある工業団地だが 、隔離された環境を好む企業からの需要は堅 調に推移と予測。 規模は標準的ながら手頃感が認められ、総額 も地元中堅企業の手が届く範囲にあるため、 各種企業からの引き合いは今後も安定的に推 移する見込み。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％