別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岩沼 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩沼 9-1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　信行   TEL.

鑑定評価額 980,000,000 円  １㎡当たりの価格 13,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 10,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩沼市字吹上西１１１番外 ②地積 　(㎡) 75,357   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 不整形 1:3 工場 大規模工場に事業所 も見られる工業地域 南西7m市道 水道、下水 岩沼 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    20 ｍ、南   240 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 130.0 ｍ、奥行　約　　 500.0 ｍ、規模　　    65,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 岩沼市の中心市街地南西端に 位置し、国道４号の北側背後 に形成された大規模工業地域 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 岩沼駅南西方 2.6km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地に隣接して形成された工業地域で、製紙関連等の大規模工場が立地しており、コロナ下で、旺盛な大 型物流施設用地の需要増等の影響を受けつつ、都市近郊の工業地の地価は暫く上昇基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岩沼市及び仙南市町を中心に県内外の工業地域。需要者の中心は地元事業者のほか全国展開を行う企業 等である。中心市街地に近接する大規模な工場等が集積している工業地域で、国道４号に近く、物流効率・人員確保の 条件に恵まれている。市内では、特に空港周辺の工業地を中心に物流施設用地の需要は旺盛で、少なからず当該地域へ も影響が及んでいる。なお、地域内の画地規模に大小があり一概に需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中心市街地に近い工業地域で、自用の大規模工場等が中心となっており、賃貸物件による企業経営は少ない。賃貸用の 工場・倉庫等の収益物件は殆ど見受けられず、合理的な賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった 。よって、実際の取引形態は自己使用目的の取引が中心の地域と考えられるため、広域的に収集した信頼性が高い類似 の複数の取引事例から比較検討して求められた比準価格の採用を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岩沼市及び県内経済は、新型コロナウイルス 感染症による厳しい状況は続いているが、個 人消費・設備投資・住宅建設に持ち直しの動 きが見られる。 市街地に近接する工業地域で、空港周辺の工 業団地の開発・進展、主要幹線街路の整備等 の影響や物流施設用地の需要増等で、地価は 上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％