別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岩沼 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩沼 -9 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　猿渡　俊   TEL.

鑑定評価額 26,100,000 円  １㎡当たりの価格 15,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩沼市小川字中井１番 ②地積 　(㎡) 1,640   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ1 農家住宅のほか一般 住宅等が見られる住 宅地域 東9m市道 水道、下水 岩沼 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   350 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 岩沼市北部の農家住宅地域 街 路 基準方位北、　９ｍ 市道 交通 施設 岩沼駅北西方 2.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内に所在する農家集落地域であり不動産価格に影響を及ぼす地域要因の変動は殆ど見られず、需 要を喚起するような開発等も特段見られない。今後、地価は横ばいから微減程度で推移するものと予想される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岩沼市を中心とした宮城県南部の農家集落地域一円。需要者は、地縁を有する個人等が中心となる。市街 化調整区域に所在し規制が強いため需要は弱く、土地取引件数は少ない。また、価格形成要因に影響を及ぼすような土 地開発等もほとんど見られない状況であり土地価格は小康状態にある。需要の中心となる価格帯は１，６００㎡程度の 土地で２，６００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内において農家住宅を主体とする住宅地域に所在しており、賃貸アパート等の収益物件は少なく、賃貸 市場が未成熟であるため収益還元法の適用を断念した。本件においては、対象標準地が住宅地域に所在し、需要者の大 半が自己居住目的で不動産市場の動向を重視して意思決定する点を踏まえ、多数の取引事例を収集・分析することによ り試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩沼 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 78.7] [100.0] 100 16,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の全般的な住宅地需要は堅調である。鉄 道駅徒歩圏や新規分譲地で居住環境が良好な 住宅地域は特に土地需要が強い状況である。 旧来からの農家集落地域であり、需要を喚起 するような開発等は特段見られず、地価は小 康状態にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％