別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岩沼 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩沼 -6 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　真理   TEL.

鑑定評価額 19,300,000 円  １㎡当たりの価格 83,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩沼市たけくま２丁目１４番４ ｢たけくま２－１４－４｣ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 戸建住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西6m市道 水道、ガス、下水 岩沼 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   210 ｍ、南    40 ｍ、北   260 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業によって形 成された良好な居住環境を有 する新興の住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 岩沼駅南西方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業による住環境良好な新興住宅地域。鉄道駅、商業施設等に近く、利便性や環境が良好で、需要 は高いが、供給は少ない。今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ岩沼駅の西側の住宅地域一円。需要者は岩沼市またはその周辺市町に勤務する３０代前後のサラリー マン層が中心である。近隣地域は市内住宅地の中でも、利便性、住環境ともに優れた比較的新しい住宅団地であること から、需要は高いが、供給は少なめである。土地は２３０㎡程度で１９００万円前後、新築の戸建物件は３７００万円 程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は多少見られるが、第一種低層住居専用地域で、自己使用目的の取引が支配的であり、経済合理 的な賃貸住宅の経営が不可能と考えられることから、収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域で あるので、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩沼 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,300 円／㎡ [102.8] 100 100 [102.0] 100 [ 62.1] [101.0] 100 82,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの感染者数は増減を繰り 返しているが、宅地需要は住宅地を中心に比 較的安定している。 区画整然としていて町並みは新しく、鉄道駅 や大型スーパーにも近い利便性の良さから需 要は高い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -38.5 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％