別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 岩沼 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩沼 -4 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　公正   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 39,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩沼市竹の里２丁目９番２ ②地積 　(㎡) 272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 岩沼 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    70 ｍ、南   110 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成元年頃に土地区画整理事 業により開発された丘陵部に ある住宅地域 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 岩沼駅北西方 2.2km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地西端の丘陵部に開発された区画整然とした住宅地域で、今後も現状を維持していくものと思われる。需要 は概ね堅調で、地価は堅調な需要に支えられ緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岩沼市内の住宅地域の圏域。需要者の中心は市内の居住者で、他市町からの転入もみられる。市街地西端 部の閑静な住宅地域で、街区は概ね整然としており、ＪＲ駅や商業施設等への接近性はやや劣るが、値頃感から需要は 安定している。土地は標準的画地規模で１１００万円前後、新築戸建物件は、取引総額の抑制のため画地の小規模化が みられ２５００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用に開発された住宅地域で、自己使用の低層一般住宅が中心であり、投資不採算性等からアパート等はほとん ど見られない。また、転勤等により自用の戸建住宅が賃貸されるケースが散見される程度で、合理的な賃貸市場が形成 されていないため、収益価格は試算しなかった。よって、信頼性の高い類似の取引事例から広域的に検討して求められ た比準価格の採用を妥当と判断し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩沼 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,300 円／㎡ [102.8] 100 100 [102.0] 100 [128.7] [101.0] 100 39,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍により景気が厳しい状況にあるが、 岩沼市では生活利便性の良好な地域を中心と して、住宅地需要は比較的堅調に推移してい る。 岩沼西中学校周辺の比較的新しい住宅地域で 、割安感から需要は底堅く推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％