別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 多賀城 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多賀城 -4 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　江澤　亜樹   TEL.

鑑定評価額 7,870,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多賀城市浮島字高原７５番１２ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 北西6m私道 水道、下水 国府多賀城 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 傾斜地勢の旧来からの住宅地 域 街 路 基準方位北６ｍ私道 交通 施設 国府多賀城駅北東方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ駅に近接するが街路、地勢の劣る住宅地域である。東方の塩竈市との行政境付近にあり需要は市内では弱い 。一方で価格の割安感もあることから地価は若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は多賀城市中央北部の住宅地域であり、隣接する塩竈市に及ぶ。需要者は同一需給圏内の居住者が中心であ るが、圏外からの転入も見られる。利便性に応じて選好性も左右され、新型コロナによる取引の停滞があったものの、 周辺の需要は安定している。土地は２００㎡程度の標準規模で８００万円程度、中古住宅で１５００～２５００万円程 度、新築の建売住宅で３０００万円以内が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 傾斜地勢の住宅地域であり、アパート等の収益物件は少なく、自用目的の取引が中心で賃貸市場が成立していない。よ って、収益価格は試算せず、周辺地域の需給動向を考慮し、実際の市場における取引事例から求められた比準価格によ り鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和、住宅ローンの低金利の中、新型コ ロナの影響を受ける。仙台通勤圏では駅徒歩 圏等の利便性に優る住宅地の需要が引続き堅 調である。 街路条件が劣り、傾斜地勢であるものの、Ｊ Ｒ駅徒歩圏にあり、利便性に優ることから需 要は安定している。 地域内の標準的画地であり格別の変動はない 。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％