別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 多賀城 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多賀城 -2 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 51,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多賀城市高崎１丁目１３２番３４外 ｢高崎１－１０－１０｣ ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 埋蔵文化財包蔵地 (60,160) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い傾斜地の住宅地域 南4m市道 水道、下水 国府多賀城 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 埋蔵文化財包蔵地の指定下に ある傾斜地の住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 国府多賀城駅北東方 900m 法令 規制 １住居 (60,160) 埋蔵文化財包蔵地 ⑤地域要因の将 　来予測 街路条件のやや劣る傾斜地の既成住宅地域で、概ね現状程度で推移するものと予測する。供給が少ない中で比較 的良好な利便性に着目した需要が認められ、地価は微増傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,200 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、多賀城市の住宅地域一円。主たる需要者は、多賀城市内の居住者を中心に近隣市町からの転入も見られ る。周辺は傾斜地で街路が狭隘な部分もあり、居住環境もやや劣る住宅地域である。既成住宅地域であることから供給 は少ないが、比較的良好な交通利便性及び生活利便性に着目した需要が認められる。土地は２３０㎡程度で１，０００ ～１，２００万円程度、新築の戸建住宅で３，０００万円台前半が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅、アパートが混在する住宅地域であるが、主に自己利用目的での取引が中心となる地域であり、居住の快適性 や利便性が重視されるため、土地価格に見合った賃料水準が収受できず、収益価格は低位に求められた。一方、当該要 因や周辺の取引価格水準等の市場性を十分に反映した比準価格の説得力は高いと判断する。よって、本件では比準価格 を標準に、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多賀城 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,300 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [ 75.2] [101.0] 100 51,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍が続く中で、住宅資金調達に係る環 境は引き続き良好。物件の供給減等もあって 需要が底堅い地域を中心に地価は強い動きを 見せている。 最寄駅から徒歩圏内にある街路条件等がやや 劣る傾斜地の既成住宅地域。供給が少なく割 安感もあることから、需要は底堅さが見られ る。 特段の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％