別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 角田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   角田 -3 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　加藤　義和   TEL.

鑑定評価額 6,610,000 円  １㎡当たりの価格 21,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 角田市梶賀字一里壇１４８番５ ②地積 　(㎡) 306   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並び つつある閑静な住宅 地域 北6m市道 水道、下水 角田 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   175 ｍ、西    45 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 角田市中心の北部に位置する 区画整然とした新興住宅地域 街 路 基準方位北、　６ｍ 市道 交通 施設 角田駅北東方 1.5km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 震災後、住宅の新築が進み空地の解消が進んだが、令和元年台風１９号以降、不動産取引の動きが鈍くなりつつ ある。住環境に優位性があり需要は底堅いため、地価は微上昇乃至横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に角田市内の住宅地域。需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する個人が中心である。中心部から 位置はやや離れるが、区画整然として住環境に優るとともに、商業施設が付近に存する利便性も選好されて需要は底堅 い。土地は３００㎡で６５０万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円から２，０００万円台前半程度が需要の中心で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は、自己使用の戸建住宅が多数を占める住宅地域であり、投資採算性の見地から経済合理性のある賃貸経営が 見込み難いため試算を断念した。比準価格は、代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市場の需 給状況を的確に反映している。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格により鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　角田 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 77.6] [100.0] 100 21,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 角田市においてコロナ禍の影響は限定的であ るが、全体的な不動産需要が喚起されず、令 和元年台風１９号により物件の選別化傾向が 強まりつつある。 町尻区画整理エリア内でも通学利便性等に係 る中心部への接近度合いによって選好性の優 劣があり、近隣地域は同エリア内では若干劣 位にある。 個別的要因の変動は特に認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％