別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名取 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名取 9-1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　猿渡　俊   TEL.

鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名取市愛島台１丁目４番１０ ②地積 　(㎡) 1,670   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:2 事務所兼工場 住宅地と一団の開発 が行われた内陸型の 工業地域 北西9m市道 水道、ガス、下水 館腰 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   310 ｍ、西   190 ｍ、南   180 ｍ、北   480 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 名取市南西部に位置する空地 の多い工業地域 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 館腰駅西方 6.3km 法令 規制 工専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 名取市西部の丘陵地内に所在する工業地域で、主に工場や生産施設、事業所等が立地するが、市街地からやや距 離があり、人材の確保等で他の工業団地に比べ不利な環境にある。今後も地価は小康状態にあると予想される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宮城県南部を中心とした、宮城県内の工業地域一円。需要者は、工場、生産施設、事業所等の建設を目論 む事業会社等が中心と考えられる。市街地からやや距離があり人材の確保や販路の拡充等の観点から他の工業団地に比 べ不利な環境にあり、幹線道路等へのアクセスもやや劣るため、物流施設用地としての需要も今一つで、地価は小康状 態にある。需要の中心となる価格帯は１，７００㎡程度の土地で２，４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域内では自社建物による経営が一般的で、収益物件の売買や事業用不動産の賃貸は殆どなく賃貸市場は成立して いないので、収益還元法の適用を断念した。本件においては、対象標準地が自己利用目的の需要者が大半を占める市場 に属している点を踏まえ、多数の取引事例を収集・分析することにより市場実態を反映した価格として試算された比準 価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩沼 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,600 円／㎡ [103.2] 100 100 [100.0] 100 [ 91.8] [100.0] 100 14,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宮城県内における物流適地の工業地は需要が 堅調だが、工場等が主体の工業団地や物流施 設の立地が難しい工業地は小康状態にある。 工場や生産施設が主体の工業地域で、市街地 からやや距離があり、幹線道路等への接近性 も良好とは言えず、土地需要は小康状態にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％