別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名取 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名取 -14 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　紀彦   TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 18,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名取市牛野字内海３６７番 ②地積 　(㎡) 1,010   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、作業所、 農地等が見られる住 宅地域 南東9.5m市道 水道 美田園 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   440 ｍ、西   380 ｍ、南   570 ｍ、北   360 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 アクセス鉄道開通で利便性が 向上した一方、震災時に津波 浸水被害も受けた集落地域。 街 路 基準方位北、９．５ ｍ市道 交通 施設 美田園駅北方 1.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地再建が進む閖上地区と、発展傾向にあるアクセス鉄道沿線の中間に位置する集落地域で、一定の人口規模 を維持しているが、調整区域の制約により転入者は限られ、コロナ禍もあって需要は弱含みで推移する見込み。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名取市を中心とする仙台都市圏南部郊外の集落地域一帯。需要者は地元在住世帯の分家等が主体となり 、都市部への利便性に比較的優れているため、農業従事者に限らず、牛野地区等に地縁・血縁を有する勤労者層等から 構成される。調整区域でも、分家等の住宅需要が堅調な地域では高値取引が続くが、近隣地域を含む一帯は昔ながらの 集落的性格が強く、住宅需要は脆弱な状態が続いている。土地・中古住宅ともに小規模で１千万円以下の取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 調整区域に属し、かつ賃貸需要は脆弱で、アパート等の収益物件は見受けられず、賃貸市場は成熟していないため、収 益還元法の適用は見送ることとした。他方、試算価格として唯一得られた比準価格の精度を批判的に再吟味し、類似地 域より採用した各事例の信頼性や、補修正・要因比較の的確性を再検討した結果、その規範性が高いことが確認された ため、これを採用することを妥当と判断し、代表標準地との検討にも踏まえて、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名取 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,500 円／㎡ [103.2] 100 100 [100.0] 100 [180.6] [100.0] 100 18,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 調整区域でも集落的性格を色濃く残す地域で は人口減が続き、住宅需要は低調であるが、 市街化区域の影響を受け、地価は当面底堅く 推移する見込み。 仙台東部道路東方でも閖上地区や美田園駅周 辺の人口集積は高まっているが、縁辺の調整 区域における住宅需要を喚起する波及効果は 期待できない。 １千㎡を超える画地規模は総額が嵩むことも あり、農家住宅敷地として過大とは言えない ものの、買手層からの引き合いは低下する可 能性も考え得る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％