鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名取 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１４０２０ -64	名取市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m道路、中間画地		１住居 (60,200)
b	２２１４０５０ -35	名取市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m市道、西6m、角地		１住居 (60,180)
c	２２１４０６０ -348	名取市		更地	（　）	不整形	北6m道路、中間画地		１住居 (60,200)
d	２２１４０３０ -350	名取市		建付地	（　）	長方形	北4m市道、西4m、角地		準工 (60,200)
e	２２１４０２０ -90	名取市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,961	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	122,159	100 [ 128.5]	95,065	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	96,000
b	(　 ) 90,230	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	93,061	100 [ 100.0]	93,061		94,000
c	(　 ) 93,865	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	109,238	100 [ 112.7]	96,928		97,900
d	(　 ) 70,322	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	78,365	100 [ 83.6]	93,738		94,700
e	(　 ) 85,444	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	85,863	100 [ 89.0]	96,475		97,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.74	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.74	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.66	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.66	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,000 円／㎡]

名取 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,145,814	868,383	3,277,431	2,794,640	482,791	（　0.9706） 468,597	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	10,413,267 円　　　　（　 39,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名取 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	106.00	Ｗ2	214.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	264 ㎡	14.4 m x 18.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

５３㎡程度のファミリータイプ４戸。低層住宅地域であるため使用容積率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	107.00	100.0	107.00	1,542	164,994	2.0	329,988
							1.0	164,994
2～ 2	住宅	107.00	100.0	107.00	1,573	168,311	2.0	336,622
							1.0	168,311
～

～

～

計		214.00	100.0	214.00		333,305		666,610
								333,305

⑨年額支払賃料	333,305 円　×　12ヶ月　＝　 3,999,660 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 214.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,999,660 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 240,781 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,058,879 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	666,610 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,293 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 333,305 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　 80,642 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,145,814 円　　　　（　 15,704 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１４１０２　　　　-16	1,687 ( 1,687)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,654	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,609 円/㎡　月額支払賃料（　 1,573 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１４１０２　　　　-17	1,241 ( 1,213)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,451
c	２２１４１０２　　　　-18	1,200 ( 1,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	1,722

名取 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	193,000 円	38,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	214,983 円	4,299,660　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 328,100 円	38,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,600 円	38,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,600 円	38,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 868,383 円　（　　　　　　 3,289 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,600,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 214.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,794,640 円（　　　　　 10,586 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,145,814 円
②総費用	868,383 円
③純収益　①－②	3,277,431 円
④建物等に帰属する純収益	2,794,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	482,791 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	468,597 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,775 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,413,267 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
名取 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名取 -12

宮城県

宮城第４

氏名

不動産鑑定士　佐藤　紀彦

TEL.

鑑定評価額

25,700,000 円

１㎡当たりの価格

97,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	72,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名取市増田６丁目９６番４｢増田６－１－３６｣				②地積　(㎡)	264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	西4m市道	水道、下水	名取 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 120 ｍ、南 240 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ名取駅への接近性に優る
一方、狭隘街路が多く高品等
とは言えない既成住宅地域。

街

路

基準方位北、４ｍ市
道

交通

施設

名取駅北東方

550m

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

駅周辺で複合再開発ビルが完成し拠点性を高めているほか、増田地区の施設跡地等における高価格帯の建売分譲
・建築条件付宅地分譲が、周辺相場に大きな影響を与えており、住宅市場の過熱傾向は今後暫く続く見込み。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 97,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は名取市の中心市街地を構成する既成住宅地域一帯。需要者は名取市等の仙台都市圏南部に職場を有する持
家購買層のほか、ＪＲ線等を通じて仙台市都心部への通勤利便性に優るため、名取市をベッドタウンと位置づける勤労
者層から構成。近年、施設跡地を細分化しての分譲が多く、品薄状態にあるアクセス鉄道沿いや大手町等から需要者が
流入して、不動産価格を大きく押し上げている。素地の高騰を受け、近年では４千万円超の新築建売も散見される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺は低層共同住宅の混在も見られるが、建築単価高止まりの影響に加え、賃貸需要は伸びていないため、収益価格は
低位に試算された。他方、対象標準地は、戸建住宅を主体とする既成住宅地域に属し、今日、利便性・居住の快適性を
重視するエンドユーザーが主たる需要者層を構成している。よって、需要者層の行動に合致した比準価格を採用するこ
とを妥当と判断、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討にも踏まえて、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名取 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 84,000 円／㎡

[107.1]
100

100
[101.0]

100
[ 92.2]

[101.0]
100

97,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     89,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の利便性に優る住宅地域ではコロナ禍で
も需要は旺盛で、エンド需要者の高値買いに
業者の積極仕入れが加わり、過熱傾向がさら
に強まる見込み。

増田地区はアクセス鉄道沿線や大手町に比べ
利便性に遜色はないが、地価に値頃感が残る
ため、引き合いが堅調で、今後も暫く地価上
昇が続く見通し。

約８０坪の画地規模は、標準的範囲内である
が、中心的需要者層は更なる総額抑制を望ん
でおり、規模の点で、幾分、選好性の低下傾
向が認められる。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 -10.5
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

名取 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１４０００ -113	名取市		更地	（　）	ほぼ台形	西6m私道、中間画地		準工 (60,200)
b	２２１４１００ -32	名取市		建付地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
c	２２１４０６０ -6	名取市		更地	（　）	長方形	北6m市道、東6m、角地		１住居 (60,200)
d	２２１４０５０ -35	名取市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m市道、西6m、角地		１住居 (60,180)
e	２２１４０２０ -66	名取市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,908	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	123,183	100 [ 127.3]	96,766	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	97,700
b	(　 ) 109,029	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	112,699	100 [ 116.9]	96,406		97,400
c	(　 ) 99,812	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	99,524	100 [ 103.0]	96,625		97,600
d	(　 ) 90,230	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	93,061	100 [ 100.4]	92,690		93,600
e	(　 ) 108,418	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	108,418	100 [ 112.3]	96,543		97,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +34.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.74	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +23.0
b	正常	％／月 +0.74	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.74	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.74	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +13.5
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,500 円／㎡]

名取 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,267,313	919,779	3,347,534	2,888,760	458,774	（　0.9725） 446,158	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	9,914,622 円　　　　（　 37,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名取 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	107.65	ＬＳ2	215.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	264 ㎡	14.4 m x 18.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小家族向け２ＬＤＫ（平均賃貸面積５３㎡程度）計４戸の低層アパート

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下の建物を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	107.65	100.0	107.65	1,582	170,302	1.0	170,302
							1.0	170,302
2～ 2	住宅	107.65	100.0	107.65	1,614	173,747	1.0	173,747
							1.0	173,747
～

～

～

計		215.30	100.0	215.30		344,049		344,049
								344,049

⑨年額支払賃料	344,049 円　×　12ヶ月　＝　 4,128,588 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 215.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,128,588 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 248,001 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,180,587 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	344,049 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,248 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 344,049 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　 83,242 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	25,000 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 236 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,267,313 円　　　　（　 16,164 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１４０６２　　　　-10	1,775 ( 1,775)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [112.0]	1,651	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,650 円/㎡　月額支払賃料（　 1,614 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２１４０６２　　　　-11	2,149 ( 2,149)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [118.0]	100 [112.0]	1,659
c	２２１４０６２　　　　-12	1,637 ( 1,602)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 93.0]	100 [109.0]	1,648

名取 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	199,500 円	39,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	221,429 円	4,428,588　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 60,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 339,100 円	39,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,850 円	39,900,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,900 円	39,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 919,779 円　（　　　　　　 3,484 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,900,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 215.30 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,888,760 円（　　　　　 10,942 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,267,313 円
②総費用	919,779 円
③純収益　①－②	3,347,534 円
④建物等に帰属する純収益	2,888,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	458,774 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	446,158 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,690 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,914,622 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,600 円／㎡）